Qué dijo la dirección de EPR Properties en la llamada del Q3 2025

Un trimestre estable con la vista puesta en 2026

EPR Properties cerró el tercer trimestre de 2025 con un FFO ajustado por acción de 1,37 dólares, un 5,4 % más que en el mismo periodo del año anterior. La compañía elevó el punto medio de su guía anual de FFO ajustado y estrechó el rango de inversión para 2025 a entre 225 y 275 millones de dólares. La cartera consolidada mantiene una cobertura de 2,0 veces y la ocupación se sitúa en el 99 %. El apalancamiento neto sobre EBITDAre ajustado anualizado cayó a 4,9 veces, por debajo del extremo inferior del rango objetivo de la empresa.

En cuanto al reciclaje de capital, EPR vendió durante el trimestre su último cine AMC vacío en Hamilton, Nueva Jersey, y una parcela, obteniendo ingresos netos combinados de aproximadamente 19,3 millones de dólares. La guía de desinversiones para 2025 se amplió a un rango de entre 150 y 160 millones. Tras el cierre del trimestre, la compañía recibió cerca de 18 millones de dólares por el pago parcial de una hipoteca con Gravity Haus, derivado de la venta de un activo en Steamboat Springs.

Lo que viene: aceleración de inversiones y nuevos mercados

La dirección describió un canal de inversiones «accionable en los próximos 90 a 120 días» y señaló que ve entre tres y cinco oportunidades de más de 100 millones de dólares en el mercado actualmente. Para 2026, la compañía espera alcanzar un ritmo de inversión de entre 400 y 500 millones de dólares, financiado con flujo de caja operativo, desinversiones y capacidad de deuda, sin necesidad de emitir capital. EPR planea finalizar un programa ATM en el cuarto trimestre para disponer de esa herramienta de forma oportunista, aunque la dirección subrayó que no es un requisito para su plan de crecimiento.

Dos apuestas concretas ilustran la estrategia: la compañía financió 18,25 millones de dólares adicionales en Iron Mountain Hot Springs mediante una cláusula de expansión predefinida, y realizó su primera inversión con la firma canadiense de fitness de alta gama Altea Active, otorgando aproximadamente 20 millones de dólares en financiación hipotecaria para su club en Winnipeg, Manitoba. La estructura hipotecaria responde a consideraciones fiscales propias del mercado canadiense y fue descrita como funcionalmente equivalente a un arrendamiento sintético. La compañía espera que esta sea una relación de largo plazo. En materia de taquilla, EPR estima que el mercado norteamericano cerrará 2025 entre 9.000 y 9.200 millones de dólares, lo que supondría un incremento de aproximadamente el 6 % frente a 2024 y un nuevo máximo poscovid.

Respecto al terreno Catskills vinculado a la propiedad de juego Resorts World —operada por el grupo Genting—, la dirección informó de que la transacción de bonos que debía financiar el ejercicio de la opción de compra se ha retrasado debido a la fusión propuesta entre entidades de Genting. La compañía espera que el proceso se complete en 2026, aunque admitió que «el momento y el resultado de dicha transacción siguen siendo inciertos».

Turno de preguntas: apalancamiento, competencia y crédito

Los analistas indagaron primero sobre la provisión por pérdidas crediticias de 9,1 millones de dólares registrada en el trimestre. La dirección explicó que el grueso correspondía a la reserva completa de una nota hipotecaria de 6 millones de dólares con un único arrendatario pequeño, y que el resto reflejaba ajustes de modelo CECL por condiciones macroeconómicas. Varios participantes preguntaron si la venta del terreno Catskills era indispensable para financiar la aceleración de 2026; tanto el CEO como el CFO respondieron con claridad que no: partiendo de un apalancamiento de 4,9 veces, llegar a 500 millones de inversión dejaría el ratio por debajo del punto medio del rango objetivo sin necesidad de esa operación. También se preguntó por la presión competitiva en el mercado de adquisiciones; la dirección reconoció que los inversores privados y family offices están presentes en operaciones grandes, pero señaló que en el segmento de 25 a 75 millones de dólares —su terreno habitual— la competencia es menor y los retornos se mantienen «cómodamente en los 8 %». Para transacciones mayores, estimó una diferencia de entre 25 puntos básicos.