Qué dijo la dirección de Healthpeak Properties, Inc. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre de transición entre dos ciclos

Healthpeak Properties cerró 2025 con resultados alineados al punto medio de su guía original: FFO ajustado de 1,84 dólares por acción para el año completo y crecimiento de NOI en cartera total del 4%. La dirección atribuyó ese desempeño, en un entorno de ciencias de la vida históricamente adverso, a la fortaleza de sus segmentos de consultas médicas ambulatorias y vivienda para mayores, así como a los 70 millones de dólares en sinergias derivadas de la fusión con Physicians Realty Trust. El cuarto trimestre mostró en particular un crecimiento del 16,7% en NOI mismo-tienda de vivienda para mayores, cifra que la compañía calificó de récord.

El laboratorio de ciencias de la vida, en cambio, terminó el año con una ocupación total del 77% —presionada en más de 150 puntos básicos por la adquisición del campus Gateway en South San Francisco— y un crecimiento de NOI del 1,5% en el año. La dirección reconoció que el impacto pleno de la pérdida de ocupación se trasladará a los resultados con rezago, y que el primer trimestre de 2026 reflejará el mayor golpe: Kelvin Moses estimó que el FFO del primer trimestre rondará los 0,43 dólares, frente a los 0,47 del cuarto trimestre de 2025.

Lo que viene: guía cautelosa y apuesta por South San Francisco

Para 2026, la compañía espera un FFO ajustado de entre 1,70 y 1,74 dólares por acción, con un crecimiento de NOI total que oscilará entre el -1% y el +1%. El segmento de laboratorio registraría entre -5% y -10%, mientras que ambulatorio médico aportaría entre +2% y +3%, y vivienda para mayores entre +8% y +12%. La dirección atribuyó la caída en ganancias principalmente a la pérdida de ingresos base en laboratorio —equivalente a 12 centavos por acción—, al costo de refinanciar deuda a tasas más altas y al ejercicio de una opción de compra contractual en Salt Lake City por 68 millones de dólares a una tasa de capitalización del 11%.

El movimiento estratégico más destacado del período fue la adquisición del campus Gateway en South San Francisco: 1,4 millones de pies cuadrados con más de 500.000 pies de vacancia, comprados con los fondos de la venta de activos ambulatorios estabilizados. Scott Brinker describió la operación como de rendimiento neutro en el primer año, con potencial de retornos de un solo dígito alto sin apalancamiento a medida que el sector se recupere. Healthpeak controla ahora 210 acres en ese submercado, aproximadamente un tercio de todo el suelo disponible. En paralelo, la compañía prevé cerrar en el primer trimestre adquisiciones adicionales de vivienda para mayores por 360 millones de dólares en Orlando y en los suburbios norte de Atlanta.

Sobre la salida a bolsa de Janus Living —el vehículo al que se transferirá toda la cartera de vivienda para mayores—, la dirección confirmó que presentó el S-11 confidencial ante la SEC en diciembre y que espera cerrar la oferta en el primer semestre de 2026. Aclaró que el impacto en la guía de 2026 sería mínimo, dado que los ingresos seguirán consolidándose en Healthpeak mientras mantenga participación en el nuevo REIT.

Turno de preguntas: ocupación en laboratorio, timing y refinanciamiento

Los analistas centraron sus preguntas en tres focos. Primero, el desfase entre la caída de ocupación y su efecto en resultados: la dirección explicó que los contratos de ciencias de la vida son contratos de gran tamaño —60.000 pies cuadrados de media—, que expiraciones ocurridas en diciembre no impactan el NOI hasta el trimestre siguiente, y que depósitos en garantía y cartas de crédito pueden disimular el efecto un par de trimestres. Segundo, la viabilidad del pipeline de arrendamiento: Scott Bone señaló que el pipeline supera 1,5 millones de pies cuadrados, un 50% más que al inicio de 2025, con una mezcla que se desplaza hacia nuevos arrendatarios frente a renovaciones, aunque los tiempos de decisión siguen siendo más largos que en el pico del ciclo. Tercero, el perfil de refinanciamiento: Healthpeak afronta en 2026 vencimientos por 1.100 millones de dólares —650 millones en bonos senior no garantizados que vencen en julio y 440 millones en hipotecas garantizadas— a tasas superiores a las vigentes, lo que presionará el FFO. Kelvin Moses descartó por ahora adelantar vencimientos de 2027. Ante la pregunta de si 2026 sería el piso de ganancias, Brinker respondió con claridad que los fundamentos del portafolio apuntan a que sí.