Qué dijo la dirección de Digital Realty Trust, Inc. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre de récords sobre una base ya récord

Digital Realty Trust cerró el cuarto trimestre de 2025 con un FFO básico por acción de 1,86 dólares, lo que sitúa el acumulado anual en 7,39 dólares, un 10% por encima de 2024 y por encima del extremo superior de la guía que la compañía había fijado en febrero del año pasado. Los ingresos por arrendamiento totalizaron 400 millones de dólares de renta anualizada en el trimestre —sobre una base del 100% de participación—, con los contratos menores de un megavatio e interconexión marcando un nuevo máximo histórico trimestral de 96 millones de dólares. Por segundo año consecutivo, los nuevos contratos superaron los 1.000 millones de dólares, un ritmo que la dirección calificó como un 70% superior al promedio de los cinco años anteriores. La cartera pendiente de inicio alcanzó un récord de 1.400 millones de dólares en términos brutos, con 634 millones previstos para entrar en vigor a lo largo de 2026.

El segmento de interconexión y colocación para clientes empresariales —contratos de cero a un megavatio— creció un 35% interanual en el conjunto de 2025. La empresa destacó la aceleración en la adopción de su plataforma Service Fabric, que conecta más de 700 centros de datos y 300 accesos a la nube en todo el mundo. En el segmento de gran escala, los contratos con hiperescalares superaron los 800 millones de dólares anualizados en 2025, con Northern Virginia, Charlotte, Atlanta, Dallas, París, Tokio y Osaka como mercados más activos. La dirección subrayó que llevan siete trimestres consecutivos en que el mayor contrato firmado proviene de un cliente diferente, señal de diversificación de la demanda.

Expansión en mercados emergentes y estrategia de capital privado

En el frente geográfico, Digital Realty anunció la adquisición de uno de los centros de datos con mayor densidad de conectividad de Malasia, en Cyberjaya, con capacidad para expandirse diez veces sobre el activo adquirido. Esto se suma a la entrada en Indonesia —a través de una empresa conjunta en Yakarta— anunciada en marzo de 2025, y a adquisiciones de suelo en Portugal, Israel y Portland. La expansión en el Sudeste Asiático responde, según la dirección, a la aceleración de la demanda digital en esa región y al interés de los hiperescalares por desplegar infraestructura en mercados emergentes. En cuanto a la financiación, la compañía cerró su primer fondo cerrado para hiperescala con 3.225 millones de dólares de compromisos de capital de socios limitados, y dispone de otros 15.000 millones de dólares de capacidad de inversión en iniciativas de capital privado.

Lo que viene: guía 2026 y los temas que preocupan a los analistas

Para 2026, la compañía espera un FFO básico por acción de entre 7,90 y 8,00 dólares, lo que en el punto medio representa un crecimiento del 8% interanual. Sobre una base normalizada y en moneda constante, la dirección prevé que los ingresos totales y el EBITDA ajustado crezcan más del 10%. El NOI en efectivo de las mismas propiedades se espera que aumente entre el 4% y el 5% en moneda constante, con spreads de renovación de contratos de entre el 6% y el 8%. El gasto de capital en desarrollo, neto de aportaciones de socios, se estima entre 3.250 y 3.750 millones de dólares, con rentabilidades esperadas en doble dígito. La compañía también anticipa entre 500 millones y 1.000 millones de dólares en desinversiones y capital de empresas conjuntas durante el año.

En el turno de preguntas, los analistas interrogaron sobre tres frentes principales. Primero, la posible brecha de valoración entre activos de centros de datos en mercados públicos y privados: el director de inversiones, Gregory Wright, reconoció que las valoraciones privadas parecen elevadas pero atribuyó gran parte de la diferencia a la composición de los activos —suelo frente a activos generadores de caja— más que a una desconexión estructural. Segundo, el incremento del gasto de capital recurrente en 2026, que el CFO Matthew Mercier explicó en parte como arrastre de proyectos no completados en 2025. Tercero, la presión política y social sobre el sector: la dirección rechazó las críticas sobre el consumo de recursos y argumentó que sus más de 300 centros de datos consumen menos agua que 18 campos de golf de California, y que sus inversiones en la red eléctrica estabilizan el suministro en lugar de deteriorarlo.