Qué dijo la dirección de Digital Realty Trust, Inc. en la llamada del Q3 2025

Trimestre récord impulsado por IA y colocación

Digital Realty cerró el tercer trimestre de 2025 con un FFO central por acción de 1,89 dólares, el nivel más alto de su historia y un 13 % por encima del mismo periodo del año anterior. Los ingresos de centros de datos crecieron un 9 % interanual, el EBITDA ajustado un 14 % y el FFO disponible para distribución por acción un 16 %. La compañía atribuyó el resultado a los vencimientos de su abultada cartera pendiente de inicio, a spreads de re-arrendamiento favorables y a la expansión de sus ingresos por comisiones. Fue el tercer trimestre consecutivo en que la dirección elevó su previsión anual. Las reservas de energía contratada alcanzaron los 5 gigavatios de carga de TI, y el 50 % de las contrataciones del trimestre estuvo relacionado con cargas de trabajo de inteligencia artificial, incluso sin contar el megacontrato hyperscale firmado en marzo.

Las contrataciones totales sumaron 201 millones de dólares en renta anualizada al 100 % de participación —162 millones a la parte proporcional de Digital Realty—, diversificadas geográficamente entre América, EMEA y APAC. El segmento de productos de 0-1 megavatio más interconexión aportó 85 millones, con un récord histórico en contrataciones de interconexión que superó en un 13 % el récord del trimestre previo. El precio medio en el segmento de más de 1 megavatio superó los 200 dólares por kilovatio. La cartera pendiente de inicio (backlog) creció hasta 852 millones de dólares a la parte proporcional, con 555 millones programados para comenzar a lo largo de 2026.

Perspectivas: capacidad grande, demanda récord

La compañía espera iniciar 2026 con impulso considerable. Matt Mercier señaló como objetivo continuar un crecimiento de ingresos del 10 % y advirtió de vientos en contra puntuales: el vencimiento de deuda por aproximadamente 1.300 millones de dólares en enero a una tasa del 2,5 %, la aportación del 40 % restante de activos estabilizados al fondo hyperscale de Norteamérica y la reducción previsible de ingresos por intereses ante la caída de tipos. La guía de FFO central para todo el año 2025 se elevó al rango de 7,32 a 7,38 dólares por acción, lo que implica un crecimiento de aproximadamente el 10 % interanual; en moneda constante, el crecimiento esperado supera el 8 %. La dirección también indicó que el gasto de capital aumentará en 2026, tanto en términos totales como a la parte proporcional de la compañía, en gran medida canalizado a través de sus vehículos de capital privado.

Andrew Power subrayó que los grandes bloques de capacidad de la compañía en mercados estratégicos —Silicon Valley, Northern Virginia, Amsterdam, Singapur, Tokio, entre otros— comenzarán a entregarse a finales de 2026 y durante 2027 y 2028. Afirmó que los anuncios de gigavatios en ubicaciones remotas responden principalmente a cargas de trabajo de entrenamiento tolerantes a la latencia, mientras que la inferencia y la comercialización de la IA requerirán proximidad a los mercados donde Digital Realty opera. La compañía señaló que tiene el mayor pipeline de demanda de su historia.

Turno de preguntas: hyperscalers, deuda, re-arrendamiento y CapEx

Los analistas presionaron en varios frentes. Sobre la calidad de los arrendatarios en proyectos de gran escala, Power fue explícito: la compañía se orienta hacia contrapartes de grado de inversión, con capitalización bursátil del orden de un billón de dólares, y su exposición a los denominados neo-clouds ha sido en bloques de uno o dos megavatios, no en proyectos masivos de uso único. Sobre los spreads de re-arrendamiento en contratos de más de 1 megavatio —que alcanzaron el 20 % en efectivo en el trimestre, el nivel más alto—, Mercier explicó que refleja la tasa media de vencimiento de alrededor de 180 dólares por kilovatio frente a precios de mercado actuales, y que los vencimientos en ese segmento se acelerarán en 2026 y 2027. Un analista preguntó si los megaproyectos en mercados terciarios están desviando demanda hacia promotores privados; Power respondió que Digital Realty ha optado deliberadamente por no perseguir esas ubicaciones aisladas y que su ventaja diferencial son precisamente los mercados densos y con restricciones de oferta.