Qué dijo la dirección de Cousins Properties Incorporated en la llamada del Q4 2025

Trimestre sólido y adquisición estratégica en Charlotte

Cousins Properties cerró el cuarto trimestre de 2025 con un FFO de 0,71 dólares por acción, en línea con el consenso, y un FFO anual de 2,84 dólares por acción, lo que supone un crecimiento del 5,6% frente a 2024. El volumen de arrendamientos fue de 700.000 pies cuadrados durante el trimestre, el segundo más alto en cuatro años, y por 47.º trimestre consecutivo la compañía registró un incremento positivo en rentas en efectivo sobre arrendamientos de segunda generación. A días de la llamada, Cousins completó la adquisición de 300 South Tryon, un edificio de oficinas tipo trofeo en Charlotte, por 317,5 millones de dólares —497 dólares por pie cuadrado—, a una tasa de capitalización en efectivo del 7,3% y del 8,8% en términos GAAP. El edificio, de 638.000 pies cuadrados y 100% arrendado, fue construido en 2017 y tiene como inquilino ancla a Barings, que ocupa aproximadamente el 30% del espacio.

La dirección subrayó que las rentas vigentes en el inmueble se encuentran aproximadamente un 20% por debajo de las tasas de mercado actuales, lo que representa potencial de crecimiento a medida que venzan los contratos. El promedio ponderado de plazo restante supera los seis años. Para financiar la operación, la compañía tiene bajo contrato la venta de Harbourview Plaza en Tampa por 39,5 millones de dólares y una parcela de terreno en Charlotte por 23,7 millones, y asume en su guía unas desinversiones adicionales de activos no estratégicos de aproximadamente 200 millones de dólares.

Perspectivas para 2026: crecimiento de ocupación y posible desarrollo

Cousins introdujo una guía de FFO para 2026 de 2,92 dólares por acción en el punto medio del rango —entre 2,87 y 2,97 dólares—, lo que implicaría un crecimiento de aproximadamente el 2,8% respecto a 2025 y el tercer año consecutivo de avance en beneficios. La compañía espera alcanzar una ocupación del 90% o superior al cierre de 2026, aunque la dirección advirtió que el calendario de inicio de los contratos —fuera de su control— es el principal factor de riesgo para ese objetivo, no la demanda subyacente. La cartera cerró el trimestre con una ocupación del 88,3%, afectada por la salida de Bank of America en Charlotte. La guía incluye la refinanciación de aproximadamente 465 millones de dólares en deuda que vence entre agosto y octubre de 2026, para la que la compañía prevé acudir al mercado de deuda no garantizada, aprovechando que sus bonos cotizan con el diferencial más ajustado sobre los treasuries entre los REITs de oficinas tradicionales. La dirección también apuntó a la posibilidad de iniciar un proyecto de desarrollo antes de finales de 2026 o en 2027, con mercados como Dallas, Charlotte y Atlanta como candidatos, y con un criterio de pre-arrendamiento de alrededor del 50% y rendimientos objetivo de entre el 8,5% y el 9%.

Preguntas de los analistas: ocupación, arrendamientos y financiación

Los analistas centraron sus preguntas en tres áreas. Primero, la trayectoria de la ocupación: la dirección explicó que unos 460.000 pies cuadrados de arrendamientos nuevos y de expansión firmados en el cuarto trimestre comenzarán a computar en el tercer trimestre de 2026, pero su impacto pleno en la métrica de ocupación ponderada no se reflejará hasta el cuarto trimestre. Segundo, la financiación de 300 South Tryon: Colin Connolly descartó explícitamente la emisión de acciones nuevas al precio actual como opción razonable, y señaló que las desinversiones, el uso del balance y la liquidación de acciones ya comprometidas en el programa ATM son los caminos más probables. Tercero, varios analistas inquirieron sobre la exposición a inquilinos tecnológicos y posibles señales de infrautilización de espacio; la dirección respondió que sus principales clientes tecnológicos son Amazon y Google, y que no han identificado ninguna señal negativa en ese segmento. La pregunta sobre el ritmo de crecimiento del gasto en mejoras para inquilinos (TI) no obtuvo una cifra concreta: la dirección reconoció la presión en concesiones durante el trimestre, atribuida en parte a la actividad en Northpark, y señaló que espera moderar ese gasto conforme el mercado se incline a favor de los propietarios.