Qué dijo la dirección de Cousins Properties Incorporated en la llamada del Q3 2025

Un trimestre sólido con el viento de cola del regreso a la oficina

Cousins Properties cerró el tercer trimestre de 2025 con un FFO de 0,69 dólares por acción y elevó el punto medio de su guía anual en dos centavos, hasta 2,84 dólares, lo que implicaría un crecimiento del 5,6 % frente a 2024. La compañía completó 551.000 pies cuadrados de arrendamientos en el trimestre —su segundo mayor volumen trimestral en tres años—, mantuvo una racha de 46 trimestres consecutivos con rentas en efectivo de segunda generación al alza y adquirió el edificio The Link en Dallas por 218 millones de dólares. La ocupación al cierre del período se situó en el 88,3 %, nivel que refleja la salida de Bank of America en Charlotte: sin ese efecto, la ocupación habría permanecido estable.

La dirección subrayó que la absorción neta de oficinas alcanzó en el trimestre su nivel más alto desde la pandemia y que la tasa de disponibilidad cayó por primera vez en siete años. Con las nuevas construcciones prácticamente paralizadas, la compañía estima que cualquier incremento significativo de oferta tardará entre cuatro y cinco años en materializarse. Ante ese panorama, la dirección fijó como objetivo alcanzar una ocupación del 90 % o superior para finales de 2026, aunque advirtió que la recuperación estará muy concentrada en la segunda mitad del año.

Perspectivas: Dallas, Nashville y el ciclo de capital

En Dallas, Cousins formalizó un acuerdo de terminación anticipada con Ovintiv en el edificio Legacy Union 1, lo que convierte de forma automática a los subarrendatarios en inquilinos directos a partir de mediados de 2026. La compañía está comercializando el espacio a rentas netas en torno a los 40 dólares por pie cuadrado, sensiblemente por encima de los niveles actuales de Ovintiv. En cuanto a Neuhoff, el proyecto de uso mixto en Nashville, el componente residencial alcanzó el 86 % de ocupación y la dirección espera estabilizarlo antes de fin de año. El componente comercial se encuentra al 53 %, pero la empresa destacó el anuncio de Oracle de construir su nuevo campus corporativo justo al otro lado del río Cumberland —con un puente peatonal que conectará ambas propiedades— como un catalizador de demanda relevante.

Sobre el balance y la asignación de capital, la dirección fue explícita: la emisión de nuevas acciones a los precios actuales no tiene sentido financiero. En cambio, las alternativas preferidas son la liquidación de acciones ya emitidas a través del programa ATM —2,9 millones de títulos en diferido a un precio medio de 30,44 dólares—, la venta selectiva de activos no estratégicos y el uso moderado del apalancamiento. El CFO Gregg Adzema señaló que el ratio deuda neta/EBITDA se sitúa en aproximadamente 5,38x y que las agencias de calificación consideran compatible con el grado de inversión actual un nivel de hasta 6x.

Preguntas de los analistas: Amazon, migración corporativa y rentas

El turno de preguntas giró en buena parte en torno al impacto de los recortes de empleo en Amazon —el mayor inquilino de Cousins— y al temor de que el Sunbelt sea más vulnerable a la sustitución por inteligencia artificial por albergar empleos de back office. El CEO Colin Connolly rechazó ambas premisas con datos: según JLL, los mercados de crecimiento —que incluyen todos los de Cousins— registraron en los últimos doce meses el 104 % del volumen de arrendamiento de 2019, frente al 65 % de los mercados gateway como San Francisco, Nueva York o Boston. También se preguntó sobre las condiciones económicas de los contratos: la dirección indicó que las rentas efectivas netas se mantienen estables y apuntó a una posible inflexión hacia un mercado de propietarios dado el nulo pipeline de nueva construcción y la demanda creciente de grandes usuarios que migran desde la Costa Oeste y Nueva York hacia ciudades como Charlotte, Atlanta o Dallas.