Qué dijo la dirección de CubeSmart en la llamada del Q4 2025

Un trimestre de estabilización que empieza a trasladarse a los números

CubeSmart cerró el cuarto trimestre de 2025 con un crecimiento de ingresos en la cartera comparable prácticamente plano, en -0,1%, una mejora sensible respecto a trimestres anteriores. El FFO ajustado por acción se situó en 0,64 dólares. El director financiero Tim Martin destacó que los gastos en la misma tienda crecieron un 2,9%, impulsados por seguros, impuestos inmobiliarios y partidas de mantenimiento con efecto calendario, mientras que el NOI comparable cayó un 1,1%. La dirección subrayó que la tendencia en las tarifas de entrada de nuevos clientes ha girado hacia territorio positivo: tras caer un 10% interanual en el cuarto trimestre de 2024, esa métrica cerró el cuarto trimestre de 2025 con un avance del +2,8%, y en lo que va de febrero el ritmo se mantiene en niveles similares. La brecha de ocupación respecto al año anterior se redujo de 70 puntos básicos a finales de 2025 a 40 puntos básicos a finales de enero de 2026.

Los mercados urbanos consolidados del Noreste y el Medio Oeste —Nueva York, Washington D.C., Chicago— siguieron siendo los más sólidos, mientras que los mercados del Sunbelt y la Costa Oeste mostraron lo que el consejero delegado Chris Marr denominó "brotes verdes" en forma de mejora de segunda derivada. El directivo también apuntó que la tasa fija hipotecaria a 30 años cayó por debajo del 6% por primera vez en tres años, un dato que, aunque no está incorporado en las previsiones, podría liberar demanda contenida de compradores de vivienda y beneficiar indirectamente al negocio de autoalmacenaje.

Perspectivas para 2026: suministro a la baja, recompras en el centro de la estrategia

La compañía espera un FFO ajustado por acción de entre 2,52 y 2,60 dólares para el ejercicio 2026. En cuanto a la cartera comparable, la dirección prevé que solo el 19% de los activos en esa cartera se vea afectado por nueva oferta competidora, el nivel más bajo desde que comenzaron a divulgar este indicador en 2017, frente al 24% de 2025 y el pico del 50% registrado en 2019. La cifra se calcula sobre una ventana móvil de tres años que incluye aperturas de 2024, 2025 y 2026. Los gastos operables crecerán más que en años recientes debido a tormentas invernales en el Noreste, impuestos inmobiliarios con comps difíciles en el segundo semestre y una moderada presión en costes de personal tras varios ejercicios de contención. La dirección espera que el sector vuelva a tasas de crecimiento históricas de ingresos y NOI hacia la segunda mitad de 2027.

En el plano del capital, CubeSmart anunció una nueva empresa conjunta con CBRE Investment Management con un mandato de 250 millones de dólares para invertir en mercados de alto crecimiento, con un espectro que abarca activos core, core plus y valor añadido. El consejo amplió además la autorización de recompra de acciones hasta aproximadamente 475 millones de dólares. Tim Martin señaló que la compañía genera alrededor de 100 millones de dólares de flujo de caja libre anual, lo que le permitiría ejecutar recompras sin aumentar el apalancamiento, que cerró el año en 4,8 veces deuda neta sobre EBITDA.

Preguntas de los analistas: regulación en Nueva York, recompras y demanda por desplazamiento laboral

Los analistas presionaron en tres frentes. Primero, la demanda de la Ciudad de Nueva York y su entorno regulatorio: Michael Goldsmith de UBS preguntó por la demanda presentada por el Departamento de Protección al Consumidor y al Trabajador de la ciudad por supuestas prácticas depredadoras de precios. Marr respondió escuetamente que la compañía monitorea esas iniciativas y garantiza el cumplimiento, sin admitir irregularidades ni ofrecer más detalles. Segundo, la lógica de las recompras frente a las adquisiciones: varios analistas cuestionaron la simultaneidad de comprar activos y recomprar acciones en el mismo trimestre. Martin reconoció que el precio de la acción ha subido cerca de un 15% desde las recompras del cuarto trimestre, pero defendió que el diferencial entre valoraciones públicas y privadas sigue siendo relevante y que la compañía podría vender o aportar activos a una empresa conjunta para financiar más recompras si esa brecha persiste. Tercero, el impacto de los despidos masivos, en particular de trabajadores federales en el área de Washington D.C.: Marr argumentó que el autoalmacenaje actúa como solución en situaciones de desplazamiento, pero reconoció que la dispersión geográfica de los empleados hace difícil medir el efecto en tiendas concretas, y que la desaceleración observada en D.C. en el cuarto trimestre responde principalmente a comparativas exigentes tras varios trimestres de fuerte comportamiento.