Qué dijo la dirección de CubeSmart en la llamada del Q3 2025

Un trimestre sólido con mejoras graduales

CubeSmart cerró el tercer trimestre de 2025 con resultados en línea con sus expectativas, según declaró la dirección. Los ingresos del portafolio de mismas tiendas cayeron un 1% frente al año anterior, con una ocupación promedio de 89,9%, 80 puntos básicos por debajo del mismo período de 2024. Los gastos operativos de ese portafolio crecieron apenas un 0,3%, lo que la compañía atribuyó al control de costos y a mejoras en seguros y servicios públicos. El FFO por acción ajustado fue de 0,65 dólares. Sobre la base de estos resultados, la dirección elevó sus previsiones anuales en los principales indicadores de ingresos, gastos y NOI de mismas tiendas.

El elemento más destacado del trimestre, según el presidente ejecutivo Chris Marr, fue que por primera vez desde el primer trimestre de 2022 las tarifas de entrada de nuevos clientes registraron un crecimiento positivo frente al año anterior, con una mejora del 2,5% en términos brutos y netos. La dirección subrayó que los vientos en contra derivados de la nueva oferta continúan disminuyendo y que los mercados urbanos del noreste —Nueva York, Washington D.C. y Chicago— siguen siendo los de mejor desempeño, mientras que los mercados del cinturón solar como Atlanta, Phoenix, Charlotte y algunas plazas de Texas y Florida occidental aún buscan estabilizarse.

Perspectivas: mejora paulatina, sin catalizador brusco

La compañía espera que las tendencias de estabilización continúen hasta finales de año, lo que, en su opinión, la situaría en mejor posición al entrar en 2026 que al inicio de 2025. En cuanto al momento en que el crecimiento de ingresos de mismas tiendas podría volver a terreno positivo, Marr señaló que, de forma conservadora, probablemente ocurra en la segunda mitad de 2026. El director financiero Tim Martin explicó que, con una rotación mensual de clientes del 4% al 5%, las mejoras en las tarifas de entrada tardan aproximadamente 12 meses en permear el portafolio completo. En materia de nueva oferta, la dirección considera que la disciplina del mercado se mantendrá al menos hasta la primera mitad de 2027, dado el encarecimiento de los costos de construcción y la cautela de la banca regional en el financiamiento de desarrollos.

En el frente externo, CubeSmart completó durante el trimestre el desarrollo en Port Chester, Nueva York, en sociedad con un fondo de inversión, y tiene previsto abrir otro proyecto en New Rochelle, Nueva York, en el cuarto trimestre. Además, tiene bajo contrato la adquisición de tres tiendas, con tasas de capitalización de entrada en los 5% bajos y estabilización proyectada en torno al 6% en el segundo o tercer año. En cuanto al balance, la compañía colocó 450 millones de dólares en bonos senior no garantizados a 10 años con un rendimiento al vencimiento del 5,29%, su primera emisión en cuatro años.

Turno de preguntas: promotions, mercados y señales de demanda

Los analistas centraron buena parte de sus preguntas en la veracidad de las tarifas de entrada reportadas y en la estrategia de descuentos. Marr aclaró que el crecimiento del 2,5% en tarifas de entrada durante el trimestre es cifra bruta que coincide con la neta, porque CubeSmart no ha modificado su política de promociones, a diferencia de al menos un competidor que introdujo una distinción entre tarifas brutas y netas. En octubre, ese indicador se situó en torno al 1,92%, con la brecha de ocupación respecto al año anterior ampliándose ligeramente a 100 puntos básicos. Sobre adquisiciones, Tim Martin reconoció que la brecha entre compradores y vendedores se ha reducido, lo que empieza a destrabar algunas transacciones, aunque sin hablar de un cambio radical. Ante la pregunta sobre el escenario alcista para 2026-2027, Marr admitió que una recuperación del mercado inmobiliario residencial podría actuar como catalizador para una mejora más pronunciada, pero no anticipó cuándo podría materializarse ese factor.