Qué dijo la dirección de CTO Realty Growth, Inc. en la llamada del Q1 2026

Trimestre sólido impulsado por arrendamiento y una adquisición en Texas

CTO Realty Growth arrancó 2026 con un primer trimestre que la dirección calificó de sólido. El FFO ajustado (core FFO) por acción diluida fue de 0,52 dólares frente a 0,46 dólares en el mismo período del año anterior, y el AFFO alcanzó 0,56 dólares por acción frente a 0,49 dólares. La partida más relevante del trimestre fue la adquisición de Palms Crossing, un centro comercial abierto de 399.000 pies cuadrados en McAllen, Texas, por 81,6 millones de dólares, actualmente arrendado al 98%. La dirección subrayó que Texas se convierte así en el tercer estado por renta base anualizada (ABR), y que Georgia, Florida, Carolina del Norte y Texas concentran ya el 85% del ABR total. El NOI en propiedades comparables de centros comerciales creció 6,8% interanual; excluyendo partidas no recurrentes —recuperaciones finales de 2025 por gastos comunes, impuestos inmobiliarios y seguros—, el crecimiento fue del 4,2%.

El CEO John Albright destacó el avance en arrendamiento: durante el trimestre se ejecutaron contratos por 153.000 pies cuadrados, incluidos 146.000 pies cuadrados de arrendamientos comparables con un incremento promedio de renta en efectivo del 14%. La cartera cerró el trimestre con un 95,4% arrendado, y el pipeline de contratos firmados pero aún no abiertos (Signed-Not-Open) suma 6,2 millones de dólares de renta base anual en efectivo, equivalente a aproximadamente el 5,5% de la renta base vigente. La compañía también completó, ya entrado el segundo trimestre, una inversión preferente de 75 millones de dólares en un activo minorista de primer nivel en el suroeste de EE.UU., con un rendimiento del 12% y plazo de dos años.

Perspectivas: orientación elevada y catalizadores para 2027

La compañía elevó su orientación para el ejercicio completo 2026: espera un core FFO de entre 2,06 y 2,11 dólares por acción diluida, y un AFFO de entre 2,19 y 2,24 dólares, lo que implica un crecimiento de aproximadamente el 12% en el punto medio. Entre los supuestos clave figuran un volumen de inversión —incluyendo inversiones estructuradas— de entre 175 y 250 millones de dólares, y un crecimiento del NOI en propiedades comparables de centros comerciales de entre 3,5% y 4,5%. La dirección anticipa que los seis proyectos de parcelas adicionales (outparcels), con una inversión estimada de 30 millones de dólares, generarán un rendimiento no apalancado de doble dígito bajo, con despliegue de capital principalmente en 2027 y beneficio completo previsto para 2028. La venta de Madison Yards (Atlanta), bajo contrato con depósito no reembolsable, se espera que cierre en mayo y no está incluida como línea de disposición explícita en la guía.

Turno de preguntas: valoraciones, inquietudes macro y límites del balance

Los analistas concentraron sus preguntas en tres frentes. Primero, el tamaño de las inversiones estructuradas y su límite en el balance: Albright señaló que la exposición a este tipo de activos se mantendrá por debajo del 20% de los activos sin depreciar, con un objetivo cercano al 15%. Segundo, la trayectoria de los diferenciales de arrendamiento: el CFO Philip Mays indicó que los spreads podrían moderarse ligeramente en 2026 dado que quedan menos espacios ancla por renovar y predominan los locales pequeños con rentas algo más altas, aunque prevé que el diferencial se mantenga cerca de los niveles históricos recientes. Tercero, el entorno macro: ante la pregunta directa de si la incertidumbre arancelaria y el ánimo del consumidor estaban frenando a los inquilinos, Albright fue tajante al negar cualquier señal de retroceso en las negociaciones. En cuanto a la actividad de fusiones y adquisiciones en el sector, la dirección reconoció que las valoraciones agresivas de transacciones recientes favorecen el reciclaje de capital propio, pero encarecen las adquisiciones; la ventaja competitiva de CTO, según Albright, reside en su capacidad de moverse con rapidez frente a compradores institucionales de mayor tamaño.

Ángulo relevante para mercados hispanos: Palms Crossing, la adquisición más importante del trimestre, se ubica en McAllen, Texas, ciudad fronteriza con México. La dirección mencionó explícitamente que el centro se beneficia del «fuerte comercio transfronterizo» (cross-border shopping), lo que lo vincula directamente a la dinámica de consumo entre México y el sur de Texas.