Qué dijo la dirección de Community Healthcare Trust Incorporated en la llamada del Q4 2025

Un trimestre de transición marcado por el reciclaje de capital

Community Healthcare Trust (CHCT) cerró el cuarto trimestre de 2025 con ingresos totales de 30,9 millones de dólares, un crecimiento del 5,6% frente al mismo periodo del año anterior, aunque ligeramente por debajo de los 31,1 millones registrados en el tercer trimestre como consecuencia directa de la actividad de ventas y rotación de activos. Los fondos procedentes de operaciones (FFO) alcanzaron 13,3 millones de dólares, un 4,6% más que en el cuarto trimestre de 2024, mientras que el FFO por acción diluida se situó en 0,49 dólares, un centavo menos que en el trimestre anterior. La ocupación del portafolio mejoró de 90,1% a 90,6% y el plazo medio ponderado de arrendamiento pasó de 6,7 a 7 años. La compañía elevó su dividendo trimestral a 0,4775 dólares por acción común, lo que supone un dividendo anualizado de 1,91 dólares, y señaló que ha aumentado el dividendo en cada trimestre desde su salida a bolsa.

La operación más destacada del trimestre fue la venta de una instalación de rehabilitación hospitalaria a una tasa de capitalización aproximada del 7,9%, con una ganancia de unos 11,5 millones de dólares, cuyo producto neto se reinvirtió mediante un canje 1031 en una nueva instalación similar por 28,5 millones de dólares, con un arrendamiento que vence en 2040 y un retorno anual previsto del 9,3%. La compañía también cerró dos desinversiones adicionales en el trimestre y una más ya en el primer trimestre de 2026, generando aproximadamente 7,7 millones de dólares en ingresos netos.

Perspectivas: pipeline activo y crecimiento en la segunda mitad de 2026

CHCT mantiene contratos de compraventa firmados para cinco propiedades por un valor total esperado de 122,5 millones de dólares, con retornos estimados de entre 9,1% y 9,75%. La compañía espera cerrar una de estas adquisiciones en el primer trimestre, dos en la segunda mitad de 2026 y las dos restantes en la segunda mitad de 2027. Adicionalmente, tiene tres propiedades en proceso de remodelación o rehabilitación significativa; la más grande de ellas se anticipa que estará lista en el segundo trimestre de 2026, con inicio de renta previsto para el tercer trimestre, una vez que el inquilino obtenga la licencia de proveedor correspondiente. La dirección describió estos proyectos de remodelación como un "viento a favor" para la segunda mitad del año. La compañía no emitió acciones bajo su programa ATM en el trimestre y afirmó que no tiene intención de hacerlo a los niveles actuales de cotización, prefiriendo financiar adquisiciones con el producto de las desinversiones y la capacidad disponible de su línea de crédito revolvente.

En cuanto al inquilino problemático —un operador de hospitales geriátricos de salud conductual que ocupa seis propiedades de CHCT—, la compañía informó que dicho arrendatario pagó 200.000 dólares de renta en el trimestre, igual que en el periodo anterior. La carta de intención para la venta de las operaciones de los seis hospitales a un nuevo operador, firmada en julio de 2025, sigue en curso bajo exclusividad, aunque la dirección reconoció que el avance en el cuarto trimestre fue menor al esperado y no ofreció plazos concretos de cierre.

Turno de preguntas: dudas sobre el inquilino en dificultades y el coste de capital

Los analistas centraron sus preguntas en dos frentes. El primero fue el estado de la transacción del operador de hospitales geriátricos: Connor Mitchell, de Piper Sandler, preguntó si el cierre podría producirse de forma escalonada por propiedad o por estado. La dirección descartó esa posibilidad y confirmó que tanto el comprador como CHCT esperan que la transacción se complete de una sola vez para los seis hospitales en los tres estados. El segundo frente fue la estrategia de crecimiento ante las limitaciones de capital. Michael Lewis, de Truist, preguntó si el volumen de oportunidades de adquisición seguía siendo comparable al de años anteriores, cuando el objetivo anual era de 120 a 150 millones de dólares. La dirección respondió que el flujo de operaciones en la horquilla del 9% al 10% de capitalización sigue presente, pero que la baja cotización de la acción impide la emisión acretiva de capital, por lo que la compañía se mantiene selectiva. Lewis también señaló la desaparición del apartado sobre el pipeline de clínicas de diálisis en la presentación para inversores; la dirección confirmó que esa relación queda en segundo plano dado que el operador ha priorizado adquisiciones de operaciones sobre bienes raíces.