Qué dijo la dirección de Community Healthcare Trust Incorporated en la llamada del Q3 2025

Trimestre marcado por la estabilización operativa y la selectividad en adquisiciones

Community Healthcare Trust (CHCT) reportó ingresos totales de 31,1 millones de dólares en el tercer trimestre de 2025, un incremento del 4,9 % respecto al mismo período del año anterior. El FFO por acción diluida pasó de 0,48 a 0,50 dólares interanual, mientras que el AFFO alcanzó 0,56 dólares por acción, con un ratio de pago sobre el dividendo del 85 %. La compañía adquirió una instalación de rehabilitación hospitalaria por 26,5 millones de dólares, con un retorno anticipado del 9,4 % y un contrato de arrendamiento vigente hasta 2040. La ocupación retrocedió levemente, de 90,7 % a 90,1 %, aunque la dirección atribuyó este movimiento al desfase habitual entre firma y entrada en vigor de nuevos contratos.

El arrendatario problemático —un operador de hospitales geriátricos conductuales con presencia en seis inmuebles de CHCT— pagó únicamente 200.000 dólares de renta en el trimestre, frente a los aproximadamente 800.000 dólares trimestrales que abonaba antes de sus dificultades financieras. En julio, ese operador firmó una carta de intención para vender sus operaciones a un nuevo actor del sector, quien asumiría los arrendamientos de los seis edificios. La due diligence del comprador sigue en curso y la dirección advirtió que no puede garantizar el cierre de la operación.

Perspectivas: reciclaje de capital y pipeline de adquisiciones

La compañía espera cerrar en el cuarto trimestre la venta de un hospital de rehabilitación con una ganancia estimada de 11,5 millones de dólares, cuyo producto financiará una nueva adquisición mediante un intercambio 1031 sin incremento de deuda. El pipeline de acuerdos firmados suma seis propiedades por una inversión agregada de 146 millones de dólares, con retornos estimados de entre 9,1 % y 9,75 %; uno de estos cierres se espera en el cuarto trimestre y los cinco restantes a lo largo de 2026 y 2027. La dirección no emitió acciones bajo su programa ATM durante el trimestre y señaló que prefiere no hacerlo mientras la cotización se encuentre en niveles que considera deprimidos. Respecto a la ocupación, la compañía espera un incremento de entre 50 y 100 puntos básicos antes de que concluya el año, impulsado por la actividad de arrendamiento registrada en octubre.

Turno de preguntas: deuda, inquilino en apuros y reciclaje de activos

Los analistas centraron sus preguntas en tres ejes. El primero fue la tensión entre el coste de capital y el crecimiento: la dirección reconoció que, con una cotización más favorable, habría capacidad para ampliar el pipeline más allá de los niveles actuales, pero optó por la selectividad. El segundo eje fue la situación del arrendatario de hospitales geriátricos conductuales: la dirección indicó que el cierre de la venta de operaciones, originalmente esperado antes de fin de año, probablemente se desplace al primer trimestre de 2026, y que la probabilidad de recuperar rentas atrasadas es baja. El tercer eje fue el programa de reciclaje de capital: la dirección explicó que los activos candidatos a la venta se identifican por concentración de inquilino, plazo medio ponderado de arrendamiento, tamaño y mercado, y aclaró que el mecanismo 1031 responde a una estrategia fiscal propia, no a restricciones del lado comprador.