Qué dijo la dirección de COPT Defense Properties en la llamada del Q1 2026

Trimestre sólido, renovaciones récord y presupuesto de defensa histórico

COPT Defense Properties (CDP) cerró el primer trimestre de 2026 con un FFO por acción de 0,69 dólares, un centavo por encima del punto medio de su propia guía y un avance del 6,2% frente al mismo período del año anterior. La compañía logró renovar 1,2 millones de pies cuadrados de contratos, incluyendo la renovación completa de un campus de casi un millón de pies cuadrados arrendado al gobierno estadounidense cerca de la Base Aérea Lackland en San Antonio, con incrementos de renta en efectivo del 4,2% y ajustes anuales del 3%. La retención de inquilinos alcanzó el 91%, y el NOI en efectivo de propiedades comparables creció un 5,4% interanual. La ocupación total del portafolio se situó en el 94,4%, y el segmento Defense/IT llegó al 95,6%.

La dirección destacó que el presupuesto federal de defensa propuesto para el ejercicio 2027 asciende a un récord de 1,5 billones de dólares, de los cuales 1,1 billones corresponden al presupuesto base —un aumento de casi el 30% respecto al año anterior—. El presupuesto contempla un incremento del 14% para inteligencia y del 25% para ciberoperaciones del Departamento de Defensa, el mayor aumento histórico en este último rubro. La compañía también señaló 40.000 millones de dólares ya apropiados o solicitados para el programa Golden Dome, de un total estimado de 185.000 millones, como fuente de demanda futura sostenida para sus propiedades en Huntsville.

Lo que viene: inversiones, desarrollo y guía elevada

La compañía comprometió cerca de 250 millones de dólares en tres nuevas inversiones en lo que va del año: un proyecto de construcción a medida en el National Business Park, un desarrollo de 150.000 pies cuadrados dentro del recinto del Redstone Arsenal en Huntsville —orientado a misiones de defensa antimisiles y actividades espaciales— y la adquisición de 17 acres en arrendamiento de suelo en Chantilly, Virginia, ocupados por la división tecnológica del FBI y dos contratistas de defensa de alto nivel. La dirección elevó la guía para 2026: el punto medio del FFO por acción sube a 2,76 dólares; el crecimiento del NOI en efectivo de propiedades comparables pasa al 3%; y el capital comprometido en nuevas inversiones sube a 290 millones de dólares. Para el segundo trimestre, la compañía espera un FFO por acción de entre 0,68 y 0,70 dólares.

Moody's elevó en marzo la calificación crediticia de la empresa a Baa2 con perspectiva estable, situándola entre los tres únicos REITs de oficinas con esa nota. La compañía reiteró que su próximo vencimiento de bonos no llega hasta otoño de 2028, por lo que no anticipa presiones de refinanciación a corto plazo.

Turno de preguntas: presupuesto, crecimiento a largo plazo y mercados concretos

Los analistas interrogaron a la dirección sobre si el histórico presupuesto de defensa podría acelerar la tasa de crecimiento del FFO por acción, históricamente en torno al 4,5% compuesto. El CEO reconoció que en 2026 el crecimiento estará limitado a cerca del 1,5% por el impacto de 0,09 dólares de mayor coste financiero derivado de la refinanciación de un bono al 2,25% por otro al 4,5%. También se preguntó por el retraso habitual de 12 a 18 meses entre la aprobación presupuestaria y la firma de contratos de arrendamiento; la dirección confirmó que ese plazo seguirá siendo válido, dado que el presupuesto ni siquiera ha sido aprobado aún. Respecto a Huntsville, donde el campus Redstone Gateway está al 99,6% de ocupación con solo 10.000 pies cuadrados disponibles, la dirección señaló que tiene capacidad para hasta tres millones de pies cuadrados adicionales y que su acuerdo de arrendamiento de suelo con el gobierno permite ampliar el perímetro si la demanda lo requiere. Un analista preguntó por el proyecto de centro de datos en Des Moines, donde la compañía sigue a la espera de que mejoren las condiciones de suministro eléctrico, y la dirección indicó que no prevé avances antes de tres o cuatro años.