Qué dijo la dirección de COPT Defense Properties en la llamada del Q4 2025

Un trimestre sólido que cierra siete años consecutivos de crecimiento

COPT Defense Properties cerró 2025 con un FFO por acción de 2,72 dólares, seis centavos por encima del punto medio de su guía inicial, lo que representa un crecimiento del 5,8% respecto a 2024 y el séptimo año consecutivo de avance en ese indicador. El NOI en efectivo de propiedades comparables creció un 4,1% interanual, impulsado por una ocupación media 40 puntos básicos más alta. La compañía ejecutó 557.000 pies cuadrados de arrendamiento de espacios vacíos, un 40% por encima de su objetivo inicial, y comprometió 278 millones de dólares en nuevas inversiones, el 81% de las cuales está pre-arrendado. Cuatro de los cinco proyectos nuevos son ampliaciones con inquilinos existentes. Un dato que distorsionó los números de retención de inquilinos al cierre del año fue un retraso administrativo del gobierno en la tramitación de renovaciones en San Antonio —700.000 pies cuadrados de arrendamientos de edificios completos seguros—, que la dirección espera formalizar en el primer trimestre de 2026.

Lo que viene: Golden Dome, Huntsville y una guía conservadora

Para 2026, la compañía espera un FFO por acción de entre 2,71 y 2,79 dólares, con un punto medio de 2,75 dólares, lo que implicaría un crecimiento del 1,1%. La dirección atribuyó la moderación en el ritmo de crecimiento a un impacto de nueve centavos por mayores costes de financiación, derivados de la emisión de bonos a cinco años en octubre de 2025 a una TIR del 4,6% para refinanciar deuda al 2,25%. Sin ese efecto, el crecimiento habría sido del 4,4%. La compañía espera que el NOI en efectivo de propiedades comparables aumente un 2,5% en el año. En enero de 2026 comprometió ya 146 millones de dólares en un nuevo proyecto de desarrollo totalmente pre-arrendado en el National Business Park, y ejecutó un arrendamiento de edificio completo de 148.000 pies cuadrados con uno de los diez mayores contratistas de defensa de Estados Unidos. La dirección destacó el presupuesto de defensa aprobado para el ejercicio fiscal 2026 —841.000 millones de dólares en gasto base más 113.000 millones adicionales en el proyecto legislativo conocido como "Big Beautiful Bill", lo que suma cerca de 950.000 millones— y subrayó que la iniciativa Golden Dome, valorada en 175.000 millones de dólares a lo largo de varios años, y el traslado del Mando Espacial a Huntsville son catalizadores directos de demanda para su campus Redstone Gateway. La compañía espera comprometer entre 225 y 275 millones de dólares en nuevas inversiones durante 2026.

Turno de preguntas: financiación, Huntsville y el ritmo de los contratos

Los analistas presionaron sobre tres frentes. El primero fue la posibilidad de emitir capital propio: la dirección descartó la necesidad a corto plazo, señalando que la generación interna de caja y una modesta flexibilidad en el ratio de deuda son suficientes para financiar el crecimiento previsto. El segundo fue el ritmo al que el nuevo presupuesto de defensa se traducirá en arrendamientos: la dirección mantuvo su estimación histórica de 12 a 18 meses desde la aprobación hasta el impacto en la demanda, aunque reconoció que Golden Dome podría materializarse antes dado el sentido de urgencia de la administración y el uso de vías de contratación aceleradas. El tercero fue la capacidad de crecimiento en Huntsville: el CEO indicó que el suelo controlado actualmente permite construir hasta 5,5 millones de pies cuadrados sin aparcamiento estructurado, frente a los 2,4 millones operativos actuales, y que existe margen para ampliar el acuerdo de uso mejorado con el Ejército más allá de ese límite. En cuanto a las desinversiones de activos no defensivos —entre ellos un edificio en el mercado de Washington D.C.—, la dirección señaló que las valoraciones actuales no justifican una venta y no espera movimientos en ese frente en los próximos doce meses.