Qué dijo la dirección de Brixmor Property Group Inc. en la llamada del Q2 2026

Trimestre sólido con récords operativos

Brixmor Property Group (BRX) reportó resultados del segundo trimestre de 2026 que la dirección calificó como otra ronda de ejecución sólida. El crecimiento del NOI en propiedades comparables alcanzó el 5,8%, impulsado principalmente por un aporte de 440 puntos básicos proveniente de la renta base. El FFO por acción fue de 0,58 dólares, aunque la cifra se vio afectada parcialmente por reversiones de renta no monetaria ligadas a las quiebras de Rem y Painted Tree. La ocupación arrendada total cerró en el 94,8%, una caída de 30 puntos básicos frente al trimestre anterior que la compañía calificó de esperada y vinculada a devoluciones proactivas de espacios en activos en proceso de reurbanización. La ocupación de locales pequeños alcanzó un nivel récord del 92,6%.

La actividad de arrendamiento fue amplia: se ejecutaron 1,4 millones de pies cuadrados de contratos nuevos y renovaciones con un diferencial de caja combinado del 19%, incluyendo diferenciales del 31% en contratos nuevos y del 16% en renovaciones. La cartera de contratos firmados pero aún no iniciados alcanzó un récord de 71 millones de dólares en renta base anualizada, con una porción significativa prevista para iniciar en 2027 y años posteriores.

Perspectivas: cartera de reinversión y adquisiciones

La compañía elevó sus previsiones para 2026: espera un crecimiento del NOI en propiedades comparables de entre el 5% y el 5,75%, y un FFO de entre 2,35 y 2,37 dólares por acción. La mejora refleja principalmente una revisión a la baja de las expectativas de ingresos incobrables, que ahora se sitúan entre 60 y 85 puntos básicos sobre los ingresos totales. La agencia S&P revisó al alza la perspectiva crediticia de la compañía a positiva.

En el frente de reinversión, Brixmor cerró el trimestre con cerca de 350 millones de dólares en proyectos activos a un rendimiento incremental esperado del 10%, y una cartera futura que supera los 700 millones de dólares. Se incorporaron ocho nuevos proyectos al pipeline activo, entre ellos Morris Hills en Nueva Jersey con un nuevo supermercado especializado, Southtown en Dayton, Ohio, y Market Plaza en los suburbios de Dallas, Texas. En adquisiciones, la compañía cerró cuatro operaciones por 164 millones de dólares, incluyendo activos en Long Island, College Station (Texas), Houston y Panama City (Florida), todos ellos anclados predominantemente por supermercados. La operación en Long Island marcó el primer uso de unidades OP como moneda de adquisición, una herramienta que la dirección señaló como relevante para futuras transacciones con propietarios privados.

Turno de preguntas: lo que preocupó a los analistas

Los analistas centraron sus preguntas en tres áreas principales. Primero, la desconexión entre el fuerte crecimiento del NOI y un crecimiento del FFO más moderado: la dirección lo atribuyó a un cargo de aproximadamente 3 millones de dólares en renta lineal asociado a los espacios recuperados, y aseguró que el ingreso no monetario retornará a niveles normales en la segunda mitad del año. Segundo, la dinámica de ocupación y la ampliación del diferencial entre contratos firmados y espacios ocupados: Brian Finnegan explicó que la vacancia transitoria es consecuencia deliberada de recuperar espacios para proyectos de reurbanización de mayor retorno, y que los ocho espacios recuperados de Rent y Painted Tree ya están prácticamente arrendados con diferenciales superiores al 40%. Tercero, el ritmo de adquisiciones y la competencia: Mark Horgan reconoció que hay más capital privado buscando exposición al segmento de retail al aire libre, pero subrayó que la ventaja competitiva de Brixmor reside en relaciones construidas durante años con propietarios privados, lo que permite acceder a activos fuera del mercado abierto. La compañía no proporcionó guías de volumen de transacciones.