Qué dijo la dirección de Brixmor Property Group Inc. en la llamada del Q1 2026

Un trimestre sólido impulsado por arrendamientos récord

Brixmor Property Group cerró el primer trimestre de 2026 con un crecimiento del NOI de propiedades comparables del 6,4% interanual y un FFO de 0,58 dólares por acción. La dirección atribuyó estos resultados a la acumulación de nuevos contratos de arrendamiento que comenzaron a generar renta, junto con un elemento puntual relacionado con la reestructuración de un garaje en Orlando que, según la compañía, no se repetirá como palanca de crecimiento interanual a partir del segundo trimestre. La ocupación total arrendada cerró en el 95,1%, plana frente al trimestre anterior y 100 puntos básicos por encima del año anterior, mientras que la ocupación de locales pequeños avanzó 130 puntos básicos interanuales hasta el 92,1%. La compañía ejecutó 1,3 millones de pies cuadrados de arrendamientos nuevos y renovaciones con un diferencial de efectivo combinado del 27%; los arrendamientos nuevos alcanzaron el 42% y las renovaciones marcaron un récord del 21%.

El tráfico de consumidores en los centros superó los 220 millones de visitas en el trimestre, un incremento superior al 3,5% interanual. La dirección destacó el avance de su programa de reinversión: estabilizó 78 millones de dólares en proyectos con un retorno incremental promedio del 9%, incluyendo la apertura de un Target de gran formato en Wynnewood Village en el sur de Dallas y la primera fase del proyecto Block 59 en los suburbios de Chicago. El programa de desarrollo de parcelas auxiliares añadió un récord de seis nuevos proyectos con un retorno incremental del 16%.

Perspectivas elevadas; cautela en el segundo trimestre

La compañía elevó su guía de crecimiento del NOI de propiedades comparables a un rango de 4,75%-5,5% y la de FFO a 2,34-2,37 dólares por acción. La dirección advirtió que se esperan presiones sobre la ocupación en el segundo trimestre por la recuperación de un puñado de cajas ancla, aunque calificó el impacto de modesto y prevé retomar una trayectoria de crecimiento en la segunda mitad del año. La cartera de contratos firmados pero no iniciados ('signed-but-not-commenced') ascendió a 67 millones de dólares al cierre del trimestre, un 10% más interanual, con aproximadamente 38 millones de dólares previstos para comenzar a generar renta de forma gradual a lo largo de 2026. Entre los contratos de mayor plazo figura una apertura de Publix que se incorporaría en 2027.

En el plano financiero, la compañía utilizó su programa ATM a plazo para captar 115-116 millones de dólares en capital, y cubrió un vencimiento de bonos en junio con un instrumento de cobertura de tipos de interés de 100 millones de dólares a una tasa del 3,99%. La liquidez disponible al cierre del trimestre era de 1.800 millones de dólares, con un ratio deuda/EBITDA de 5,3 veces.

Preguntas de analistas: ocupación, adquisiciones y coste de capital

En el turno de preguntas, los analistas presionaron sobre tres frentes principales. Primero, la caída de ocupación prevista en el segundo trimestre: la dirección no cuantificó el número exacto de cajas que se recuperarán, pero insistió en que varias ya tienen candidatos de arrendamiento avanzados —incluidos supermercados— con diferenciales de renta significativamente superiores. Segundo, el mercado de adquisiciones: el director de inversiones Mark Horgan reconoció que la entrada de nuevo capital privado está comprimiendo las tasas de capitalización, con algunas operaciones de perfil alto cerrando por debajo del 5%, pero subrayó que la estrategia de Brixmor se centra en activos infravalorados donde pueda aplicar su plataforma operativa para alcanzar tasas internas de retorno sin apalancamiento del 9%-10%. Tercero, el gasto en capital de arrendamiento, que subió un 30% interanual en el trimestre: la dirección lo atribuyó a la composición específica de los contratos del período y afirmó que el CapEx como porcentaje del NOI se mantendrá en línea con los mínimos de la década registrados el año anterior. Ningún analista preguntó sobre exposición a mercados hispanos ni a divisas emergentes, y la compañía no tiene operaciones significativas en México, Brasil ni España según lo declarado en la llamada.