Qué dijo la dirección de Brixmor Property Group Inc. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre de récords y cambio de guardia en la cúpula

Brixmor Property Group cerró 2025 con lo que su nueva dirección calificó como el mejor año de la compañía. El FFO por acción alcanzó 2,25 dólares, en el extremo alto de la guía y con un crecimiento del 5,6% frente a 2024. El NOI de propiedades comparables creció un 4,2% a pesar de haber recuperado 1,5 millones de pies cuadrados de espacio de anchors durante el ejercicio, lo que la dirección reconoció como un viento en contra de más de 200 puntos básicos. La ocupación total terminó en el 95,1%, con una ganancia secuencial de 100 puntos básicos descrita como la mayor en la historia de la empresa. En el cuarto trimestre en particular, el NOI comparable subió un 6%, impulsado en parte por comisiones de rescisión anticipada de contratos —especialmente en un centro del Área de la Bahía donde se recuperó espacio de Kohl's y Party City—, que la dirección situó como un ingreso excepcional que no se espera repetir a ese nivel en 2026. Brian Finnegan, con más de 21 años en la empresa, fue presentado como nuevo consejero delegado permanente en sustitución de Jim Taylor, quien se jubila.

Lo que viene: guía conservadora sobre una base sólida

Para 2026, la compañía espera un crecimiento del NOI en propiedades comparables de entre el 4,5% y el 5,5%, apoyado en más de 450 puntos básicos de contribución de renta base. El FFO por acción se estima entre 2,33 y 2,37 dólares, lo que implicaría un crecimiento del 4,4% en el punto medio, aunque la guía absorbe un impacto negativo de 0,03 dólares por mayor gasto en intereses y una caída en los ingresos por rescisiones de contratos respecto al nivel excepcionalmente alto de 2025. La compañía espera que aproximadamente 43 millones de dólares del pipeline de rentas firmadas pero aún no iniciadas —que totalizan 62 millones— comiencen a devengarse a lo largo del año. En cuanto a morosidad, la guía prevé pérdidas de cobro de entre 75 y 100 puntos básicos sobre ingresos totales, un rango ligeramente mejor al del año anterior, sustentado en la mejora del perfil crediticio del inquilinato. La deuda neta sobre EBITDA se sitúa en 5,4 veces, y la liquidez disponible asciende a 1.600 millones de dólares.

Turno de preguntas: lo que los analistas presionaron

Los analistas cuestionaron varios frentes. Sobre el pipeline de rentas firmadas no iniciadas, la dirección fue preguntada sobre si la nueva composición de ese pipeline —con rentas más altas y menor CapEx— podría traducirse en una mejor conversión de FFO a AFFO; Finnegan confirmó la tendencia pero sin cuantificarla. Sobre adquisiciones, el director de inversiones Mark Horgan admitió una compresión generalizada de tasas de capitalización en el sector de retail abierto, con operaciones más pequeñas en mercados como el sureste o California llegando al rango del 5%, mientras que activos de mayor tamaño con componente operativo —como el centro Chino en Los Ángeles— mantienen listas de compradores más reducidas y permiten a Brixmor encontrar mejores puntos de entrada. Sobre disposiciones, la dirección detalló que está vendiendo activos con tasas de capitalización en torno al 7% bajo y reinvirtiendo en oportunidades con TIR internas en el rango del 9% al 10%. Una analista de Green Street señaló que algunos activos vendidos tenían ocupación relativamente baja, lo que sugería potencial sin explotar; Finnegan respondió que el criterio es siempre el retorno sobre la inversión y que en esos casos el capital podía desplegarse de forma más rentable en otros mercados. El uso de inteligencia artificial para anticipar señales de deterioro en la salud de inquilinos —como cambios en la fecha de pago de rentas— fue mencionado como iniciativa en curso, aunque sin resultados cuantificados.