Qué dijo la dirección de Braemar Hotels & Resorts Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre sólido pese a renovaciones y vientos en contra

Braemar Hotels & Resorts cerró el tercer trimestre de 2025 con un RevPAR comparable de 257 dólares, un incremento del 1,4% respecto al mismo período del año anterior. La dirección subrayó que es el cuarto trimestre consecutivo de crecimiento en este indicador. El EBITDA comparable de los hoteles alcanzó los 21,4 millones de dólares, un avance del 15,1% interanual, pese a que tres propiedades —Cameo Beverly Hills, Park Hyatt Beaver Creek y Hotel Yountville— estuvieron sometidas a renovaciones significativas que lastraron los resultados agregados. Excluyendo esos activos, el crecimiento de RevPAR habría sido del 3,4%. La compañía reportó una pérdida neta atribuible a accionistas comunes de 8,2 millones de dólares, o 0,12 dólares por acción diluida, y un AFFO por acción diluida de -0,19 dólares.

El segmento de resorts fue el principal motor: RevPAR comparable creció un 5,5% y el EBITDA comparable de ese grupo subió un 58%, hasta 13,1 millones de dólares. Destacaron el Four Seasons Scottsdale, con un avance de RevPAR del 24,9% y una expansión del GOP del 231,6%; el Ritz-Carlton Lake Tahoe, con ingresos totales un 32% más altos y una explosión del 80,2% en ingresos de habitaciones de grupos; y el Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach —en Puerto Rico—, con un aumento del 20,4% en RevPAR, impulsado en parte por dos cierres totales del hotel para eventos grupales que dispararon los ingresos de grupos un 353%. Los hoteles urbanos fueron el contrapeso: el RevPAR de esa categoría cayó un 3,9%, afectado por las obras en el Cameo Beverly Hills y por el descenso de la ocupación en Filadelfia.

Desinversiones, refinanciaciones y proceso de venta de la compañía

En el frente financiero, Braemar vendió en agosto el Marriott Seattle Waterfront por 145 millones de dólares (393.000 dólares por habitación) y anunció la venta inminente del Clancy en San Francisco por 115 millones de dólares (unos 280.000 dólares por habitación), con cierre esperado antes de fin de mes. La compañía también completó dos refinanciaciones en el año —una sobre cinco hoteles en marzo y otra sobre el Four Seasons Scottsdale en agosto— y ha rescatado aproximadamente 125 millones de dólares en acciones preferentes no cotizadas, equivalentes al 27% de la emisión original. Al cierre del trimestre, la tesorería era de 116,3 millones de dólares en efectivo más 47,7 millones en cuentas restringidas. La deuda total ascendía a 1.200 millones de dólares a un tipo medio del 6,9%, con el 87% a tipo variable.

La dirección recordó que en agosto anunció el inicio de un proceso de venta de toda la compañía, con Robert W. Baird & Co. como asesor financiero. No se fijó plazo ni se garantizó resultado, y la dirección declinó responder cualquier pregunta al respecto. Sin embargo, el consejero delegado Richard Stockton señaló que la opción de internalizar la gestión fue evaluada por el consejo y descartada en favor de la venta.

Turno de preguntas: gobierno, ocio y apetito comprador

Los analistas indagaron sobre tres frentes. El primero fue el impacto del recorte del gasto gubernamental en Estados Unidos: la dirección admitió cancelaciones grupales y reducción en eventos de catering en el Capital Hilton de Washington D.C., aunque aclaró que la exposición directa al segmento gobierno es de un solo dígito porcentual en esa propiedad, y que en otros mercados el negocio corporativo ha compensado. El segundo fue la dinámica del turismo de ocio en el segmento de lujo: la dirección describió a un cliente poco sensible al precio, con mayor gasto en restauración y servicios adicionales dentro del hotel, y señaló que los resultados estuvieron en línea o por encima de las expectativas. El tercer foco fue el entorno de adquisiciones: Stockton describió un mercado con mayor disponibilidad de deuda —vía CMBS y crédito privado— y un interés creciente de grandes fondos de capital privado en activos hoteleros, calificando la cartera de Braemar como la más atractiva actualmente en el mercado, aunque sin dar detalles sobre el estado de las conversaciones.