Qué dijo la dirección de KE Holdings Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre plano en ingresos, pero con presión en márgenes y beneficio neto

KE Holdings (Beike) cerró el tercer trimestre de 2025 con ingresos totales de 23.100 millones de yuanes, un avance del 2,1% interanual, aunque el volumen bruto de transacciones (GTV) se mantuvo prácticamente sin cambios frente al mismo período del año anterior, en 736.700 millones de yuanes. El margen bruto cedió 1,3 puntos porcentuales, hasta el 21,4%, afectado por el menor peso relativo del negocio de vivienda nueva y de segunda mano —segmentos con márgenes de contribución más altos— y por el avance del negocio de alquiler, que todavía opera con márgenes más estrechos. El beneficio neto GAAP cayó un 36,1% interanual, hasta 747 millones de yuanes; en términos no-GAAP, el descenso fue del 27,8%, hasta 1.290 millones. La compañía recompró acciones por valor de 281 millones de dólares solo en el trimestre, el mayor gasto trimestral en recompras de los últimos dos años.

El negocio de vivienda nueva fue el flanco más débil: su GTV retrocedió un 13,7% interanual y un 23,1% respecto al trimestre anterior, con unos ingresos que siguieron la misma trayectoria. La dirección atribuyó el deterioro a tres factores: el atractivo precio relativo de la vivienda de segunda mano, que desvió compradores; un efecto base desfavorable —en el tercer trimestre de 2024 se liquidaron muchas reservas de política de vivienda del segundo trimestre—; y la maduración del mercado, que eleva el listón para seguir ganando cuota a partir de una base ya ampliada.

Lo que viene: alquiler e inteligencia artificial como motores de crecimiento

El segmento de alquiler residencial fue la nota positiva del trimestre. Los ingresos crecieron un 45,3% interanual, hasta un máximo histórico de 5.700 millones de yuanes, con más de 660.000 unidades bajo gestión al cierre del período, frente a las 370.000 de un año antes. El margen de contribución del segmento mejoró 4,3 puntos porcentuales, hasta el 8,7%, impulsado por el mayor peso del modelo de ingresos netos («Carefree rent») y por mejoras de eficiencia operativa derivadas de la inteligencia artificial. La compañía espera que este negocio siga generando apalancamiento operativo en los próximos trimestres. En paralelo, Beike anunció la expansión de su modelo de agentes especializados en vendedor/comprador —pilotado en Shanghái— y el despliegue de su producto de franquicia ligera «B+» a más de 30 ciudades antes de que concluya el año, con el objetivo de penetrar mercados de menor nivel en los que aún no opera.

La inversión en inteligencia artificial se aceleró: el gasto en I+D vinculado a IA superó los 150 millones de yuanes en el trimestre, casi el doble que en el mismo período del año anterior, y el equipo de I+D dedicado a IA supera ya las 600 personas, también el doble respecto a hace un año.

Las preguntas de los analistas: márgenes del negocio nuevo, rentabilidad del alquiler y control de costes

Los analistas presionaron en tres frentes. El primero fue la pérdida de alfa en vivienda nueva: UBS preguntó por qué la ventaja competitiva de Beike frente al mercado se había reducido. La dirección reconoció los factores estructurales pero defendió su posición a largo plazo, citando la expansión del canal de intermediación —del 30% al 50% del mercado en pocos años— y el aumento de la cobertura de proyectos colaborativos al 70% de las ciudades donde opera. El segundo foco fue la rentabilidad del negocio de alquiler: Citi quiso entender el giro desde pérdidas a beneficios. La respuesta detalló que el cambio al modelo de ingresos netos para nuevas propiedades añadió 130 millones de yuanes al beneficio de contribución en el trimestre, mientras que las mejoras operativas aportaron otros 170 millones. El tercer eje fue la contención de costes: Goldman Sachs indagó sobre el recorrido futuro, y la compañía cifró reducciones de costes laborales fijos superiores al 20% en vivienda de segunda mano y al 40% en vivienda nueva frente al pico del cuarto trimestre de 2024, con el número de tiendas activas reduciéndose de unas 5.600 a menos de 5.200 unidades.