Qué dijo la dirección de Brandywine Realty Trust en la llamada del Q2 2026

Un trimestre que cumplió el plan, con un FFO algo por debajo del consenso

Brandywine Realty Trust cerró el segundo trimestre de 2026 con un FFO de 0,13 dólares por acción diluida, por encima de la guía interna que la propia compañía había facilitado en la llamada del primer trimestre, pero un centavo por debajo del consenso de analistas. La pérdida neta GAAP fue de 31 millones de dólares, equivalente a 0,18 dólares por acción. La cartera de propiedad total se situó al 90,6% arrendada y al 89,1% ocupada, con 88.000 pies cuadrados de absorción neta positiva durante el trimestre. La dirección mantuvo el punto medio de guía de FFO para el año completo en 0,55 dólares y estrechó el rango de la previsión. El resultado de ingresos especulativos alcanzó el 99% del punto medio de guía revisado, impulsado principalmente por las operaciones en Philadelphia CBD y University City.

Austin sigue siendo el lastre más visible del portafolio: la ocupación allí se sitúa en el 67%, lo que según la dirección arrastra la ocupación consolidada más de 400 puntos básicos hacia abajo. Para compensar, Brandywine ejecutó la venta de 405 Colorado, un edificio 100% arrendado que estaba clasificado como activo mantenido para venta al cierre del trimestre, a un precio superior a 700 dólares por pie cuadrado y una tasa de capitalización en torno al 8%. Por contraste, las carteras de Philadelphia CBD y University City se encuentran al 95% ocupadas y al 97% arrendadas, con solo el 7% del contrato venciendo anualmente hasta 2028.

Programa de ventas de activos y reducción de deuda

La compañía elevó su objetivo de desinversiones para 2026 a 305 millones de dólares, frente a los 280-300 millones del plan original. A la fecha de la llamada, 208 millones ya estaban cerrados y los restantes tenían depósito en firme con cierre previsto en el tercer trimestre. La dirección espera que el ratio deuda neta/EBITDA consolidado se sitúe entre 8,0 y 8,4 veces al cierre del año, frente a las 9,0 veces registradas en el segundo trimestre. El uso principal de los ingresos será la recompra de bonos, priorizando aquellos con cupones superiores al 8,8%, que representan casi el 50% de la deuda en circulación. La recompra de acciones, en cambio, quedará limitada al 5%-10% de los ingresos netos hasta que se alcancen los objetivos de métricas de crédito de grado de inversión. El objetivo declarado de la compañía es volver a calificación de grado de inversión.

En cuanto a financiación, se completó el refinanciamiento del préstamo de construcción de 25 JFK: se canceló con un crédito asegurado de 90 millones de dólares a 7 años sobre el componente residencial del proyecto VERA, a una tasa fija total del 5,8% mediante un swap. Esto liberó el componente de oficinas del proyecto para integrarse en el pool de activos no pignorados. La línea de crédito no garantizada, que vencía en junio de 2026, se extendió seis meses hasta finales de 2026, y la dirección indicó que trabaja con el grupo bancario para reformular el instrumento durante ese período.

Turno de preguntas: desarrollo en Austin, recapitalizaciones y ritmo de ventas

Los analistas centraron sus preguntas en tres áreas. Primero, el destino de los edificios que IBM dejará vacíos en Uptown ATX: la dirección confirmó que el coste total de reposicionamiento del primer edificio, de 157.000 pies cuadrados, rondará los 60 millones de dólares, incluyendo mejoras de base, obras de infraestructura e incentivos a inquilinos. La compañía espera entregar ese edificio renovado en el cuarto trimestre de 2027 con rentas un 15%-20% por debajo de los proyectos de nueva construcción y un rendimiento en efectivo objetivo superior al 8%. Desde el anuncio de la iniciativa, el pipeline para esos edificios supera 1,1 millones de pies cuadrados con fechas de inicio entre 2027 y 2028.

Segundo, los analistas interrogaron sobre la división entre recompra de deuda y de acciones. La dirección fue explícita: la prioridad absoluta es el desapalancamiento, y las recompras de acciones se conciben únicamente como herramienta para mantener la neutralidad de beneficios ante el impacto de las ventas de activos, no como señal de valor en sí misma.

Tercero, sobre el ritmo y tipo de futuras desinversiones, la dirección señaló que prevé ventas adicionales del orden de cientos de millones a lo largo de los próximos cuatro a seis trimestres, con una mezcla de activos estabilizados y con vacancia, así como suelo que actualmente no genera ingresos. También se anticipó que la recapitalización de los proyectos de desarrollo en Austin —Solaris y 1 Uptown— generará entre 40 y 50 millones de dólares en efectivo adicional. La compañía espera una venta total de Solaris y una estructura de empresa conjunta en condiciones de igualdad para 1 Uptown, reduciendo su participación a un rango del 10% al 20%.