Qué dijo la dirección de Brandywine Realty Trust en la llamada del Q1 2026

Un trimestre sin sorpresas, pero con la hoja de ruta en marcha

Brandywine Realty Trust (BDN) cerró el primer trimestre de 2026 con un FFO de 0,11 dólares por acción, en línea con el consenso y con la propia guía de la dirección. La pérdida neta ascendió a 48,9 millones de dólares —equivalente a 0,28 dólares por acción—, afectada principalmente por deterioros de activos no recurrentes por valor de 11,9 millones de dólares. El NOI a nivel de cartera fue de 70,2 millones de dólares, ligeramente por encima de las previsiones internas. La compañía mantuvo sin cambios todos sus objetivos operativos y financieros para el año completo, con el punto medio del FFO anual situado en 0,55 dólares por acción. La ocupación de la cartera propia se situó en el 88,3% y el porcentaje arrendado en el 89,9%, con perspectivas de mejora gradual a lo largo del ejercicio.

En Philadelphia, el mercado principal de la empresa, los activos combinados —incluyendo la participación en Commerce Square— alcanzan el 95% de arrendamiento. La dirección subrayó que BDN ha captado más del doble de su cuota de mercado en cada uno de los últimos cinco años, y que en 2026 el 41% de todos los nuevos contratos firmados en el mercado CBD y University City correspondieron a propiedades de Brandywine. Austin (Texas) sigue siendo el punto débil: con una ocupación del 70%, arrastra una penalización de 340 puntos básicos sobre los niveles de arrendamiento globales de la compañía.

Lo que viene: ventas de activos, reducción de deuda y recapitalizaciones en Austin

El eje central del plan para 2026 es un programa de ventas de activos de entre 280 y 300 millones de dólares, del que ya hay 305 millones bajo acuerdo y en distintas fases de diligencia debida. La compañía espera cerrar la mayoría de estas operaciones en los próximos 60 a 90 días. Los ingresos se destinarán principalmente a reducir deuda —casi el 50% de los bonos en circulación tienen cupones superiores al 8%— y, en menor medida, a recompras de acciones con cargo a los 82 millones disponibles bajo el programa vigente. La empresa espera que el apalancamiento neto deuda/EBITDA se sitúe entre 8,04x y 8,08x al cierre del año, frente a las 9,18x del primer trimestre.

En el frente financiero, la compañía planea refinanciar en el segundo trimestre el préstamo de construcción de 3025 JFK —que vence en julio de 2026— con una financiación garantizada a siete años de aproximadamente 100 millones de dólares a una tasa fija de alrededor del 5,7%. Respecto a los proyectos en Austin (One Uptown y Solaris), la dirección contempla recapitalizaciones durante 2026, bien mediante una venta total o a través de una estructura de coinversión paritaria, con el objetivo de liberar entre 40 y 50 millones de dólares adicionales para reducir el apalancamiento. En el proyecto 3151 Market Street —una inversión en propiedad de 250 millones de dólares actualmente sin ingresos en el plan de negocio de 2026—, la cartera de demanda asciende a 1,2 millones de pies cuadrados, repartidos a partes iguales entre oficinas y ciencias de la vida.

Turno de preguntas: los analistas sondean el mercado de transacciones y las ciencias de la vida

Los analistas centraron sus preguntas en tres áreas. Primero, la solidez del mercado de inversión: la dirección indicó que los procesos de venta generaron entre siete y diez ofertas cualificadas por activo, con participación de fondos institucionales, capital privado y family offices, lo que la compañía calificó como más robusto de lo esperado. Segundo, el mercado de ciencias de la vida en Philadelphia: la dirección reconoció que la ejecución de contratos ha sido el aspecto más desafiante, aunque describió señales incipientes de recuperación —mayor flujo de capital hacia el sector— y señaló que el riesgo regulatorio macro sigue siendo un factor de incertidumbre. Tercero, la recapitalización de los proyectos en Austin: sobre Solaris, la dirección informó de que las renovaciones de contratos residenciales están generando incrementos medios del 16%, y espera cerrar la recapitalización en el tercer trimestre o antes. Sobre One Uptown —actualmente al 63% de arrendamiento—, la compañía afirmó no tener preocupaciones sobre su capacidad de ejecutar la operación, pero prefiere firmar algunos contratos adicionales antes de proceder.