Qué dijo la dirección de Brandywine Realty Trust en la llamada del Q4 2025

Resultados del cuarto trimestre de 2025: en línea con el plan, pero con apalancamiento elevado

Brandywine Realty Trust cerró el cuarto trimestre de 2025 con una pérdida neta de 36,9 millones de dólares (0,21 dólares por acción), afectada en gran medida por un cargo único de 12,2 millones de dólares por la cancelación anticipada de un préstamo CMBS. El FFO trimestral fue de 14,6 millones de dólares (0,08 dólares por acción diluida), en línea con el consenso. La cartera propia cerró con una ocupación del 88,3% y un nivel arrendado del 90,4%. La retención de inquilinos alcanzó el 64%, por encima del rango previsto de 59%-61%, y los ingresos especulativos («spec revenue») sumaron cerca de 27,3 millones de dólares. En diciembre, la compañía recompró la participación preferente de sus socios en dos proyectos de desarrollo en Schuylkill Yards —3025 JFK y 3151 Market—, operación que elevó temporalmente el apalancamiento: la razón deuda neta/EBITDA combinada pasó a 8,8x al cierre del año, por encima de los objetivos del plan de negocio.

Perspectivas para 2026: crecimiento de beneficios y programa acelerado de desinversiones

La compañía espera un FFO de entre 0,51 y 0,59 dólares por acción para 2026, con un punto medio de 0,55 dólares, lo que representaría un crecimiento del 5,8% respecto a 2025. Los principales motores serían la consolidación de 3025 JFK —que aportará unos 17 millones de dólares incrementales de NOI—, la mejora operativa en los proyectos de desarrollo y una reducción de entre 5,5 millones de dólares en gastos generales y administrativos. La compañía espera que la ocupación de la cartera mejore 120 puntos básicos al cierre del año y anticipa absorción neta positiva por primera vez en varios años. En paralelo, la dirección proyecta ventas de activos por entre 280 y 300 millones de dólares, con una tasa de capitalización media en torno al 8% y la mayor parte de las operaciones concentradas en el primer semestre. Los ingresos se destinarán prioritariamente a reducir deuda, aunque la dirección señaló que, si la ejecución del programa se acelera, evaluará la recompra de acciones propias, que considera «significativamente infravaloradas». La compañía espera refinanciar el préstamo de construcción de 3025 JFK —178 millones de dólares, con vencimiento en julio de 2026— antes de que concluya el primer trimestre o a principios del segundo. También prevé extender la línea de crédito no garantizada de 600 millones de dólares, que vence en junio de 2026. La recapitalización de los proyectos de Austin (One Uptown y Solaris) está prevista para el segundo semestre, con una reducción de la participación de Brandywine a una posición minoritaria; estos ingresos no están incluidos en la guía de FFO.

Turno de preguntas: deuda, recompras y la gran brecha entre precio y valor

Los analistas centraron sus preguntas en tres frentes. Primero, el equilibrio entre deleveraging y recompra de acciones: la dirección fue explícita en que la prioridad absoluta es reducir el apalancamiento hasta recuperar métricas de grado de inversión —cobertura de cargos fijos claramente por encima de 2x y deuda neta/EBITDA en el rango bajo-medio de 7x—, y que las recompras son una opción contingente a ese objetivo. Segundo, la cartera de desinversiones: Sweeney explicó que la selección de activos a vender responde a proyecciones de crecimiento inferiores en ciertos submercados, costes de remodelación elevados y una racionalización geográfica que implica reducir presencia en los suburbios de Pensilvania a uno o dos mercados clave, concentrar el negocio en Austin en el desarrollo de Uptown ATX y salir ordenadamente del mercado de Washington D.C. Tercero, el descuento persistente respecto al NAV —el precio de la acción cotiza en torno a 3 dólares frente a un NAV de consenso de unos 8 dólares—: varios analistas preguntaron si el consejo ha explorado alternativas estratégicas. Sweeney reconoció que la brecha existe, atribuyéndola principalmente al lastre de los proyectos en desarrollo, y afirmó que el consejo revisa la dirección estratégica cada trimestre y mantiene conversaciones activas con potenciales socios de recapitalización, sin descartar ninguna alternativa. La pregunta sobre si existe interés de terceros en una operación corporativa quedó sin una respuesta directa.