Qué dijo la dirección de Brandywine Realty Trust en la llamada del Q3 2025

Trimestre sólido, pero los proyectos en desarrollo retrasan el crecimiento de beneficios

Brandywine Realty Trust cerró el tercer trimestre de 2025 con un FFO de 0,16 dólares por acción, un centavo por encima del consenso. La cartera operativa mostró estabilidad: 88,8% de ocupación y 90,4% de superficie arrendada en el conjunto de activos propios, con Filadelfia CBD en 94% de ocupación y 96% arrendado. La actividad de arrendamiento alcanzó 343.000 pies cuadrados en el trimestre, y la dirección destacó que el volumen de superficie visitada en el tercer trimestre superó al del segundo en un 23%. Sin embargo, el retraso en la recapitalización de las sociedades conjuntas de desarrollo —prevista para el segundo semestre— obligó a revisar a la baja la guía anual de FFO, que queda ahora entre 0,51 y 0,53 dólares por acción. El ajuste refleja principalmente un cargo de 0,07 dólares por el prepago anticipado del préstamo CMBS y una reducción de 0,04 dólares por los aplazamientos en los proyectos de desarrollo.

Refinanciación de deuda y recorte de dividendo marcan el rumbo financiero

En octubre, la compañía emitió bonos no garantizados por 300 millones de dólares a un rendimiento efectivo del 6,125%, con los que canceló anticipadamente un préstamo CMBS de 245 millones que vencía en 2028. Con ello, la cartera operativa queda totalmente libre de gravámenes hipotecarios, lo que la dirección espera que amplíe las opciones de arrendamiento y financiación. El ratio deuda neta/EBITDA subirá temporalmente a 8,8 veces al cierre del cuarto trimestre por la consolidación del proyecto 3025 JFK, pero la compañía estima que volverá a reducirse cuando ese activo estabilice ingresos en 2026. Asimismo, el consejo redujo el dividendo trimestral de 0,15 a 0,08 dólares por acción. Jerry Sweeney explicó que el objetivo es liberar unos 50 millones de dólares anuales de capital interno para reinvertir en los activos, dado que el coste del capital externo supera con creces al interno en el entorno actual.

Preguntas de los analistas: recapitalizaciones, Austin e IBM

El turno de preguntas giró en torno a tres ejes. Primero, los analistas pidieron claridad sobre el calendario de recapitalización de las sociedades conjuntas. Sweeney detalló que 3025 JFK ya fue recapitalizado en octubre, Solaris —estabilizado durante el trimestre— apunta a una operación en el primer semestre de 2026, One Uptown ATX a finales del primer semestre o principios del segundo semestre de 2026, y 3151 Market, con la estructura de capital más onerosa tras 3025, podría cerrarse en el primer trimestre de 2026. Segundo, sobre el proyecto One Uptown en Austin, la dirección confirmó que el 96,3% del submercado Uptown Domain está ocupado y que la llegada de una estación de tren —prevista para el primer semestre de 2027— está generando interés adicional. Se mencionó que NVIDIA tiene derechos de expansión en el edificio. Tercero, ante la pregunta sobre la salida de IBM en 2027 —que dejaría un hueco de aproximadamente 12 millones de dólares en ingresos—, Sweeney indicó que la compañía planea renovar tres edificios en Uptown Austin (902, 904 y 906, unos 500.000 pies cuadrados en total) para entregarlos renovados coincidiendo con la desocupación de IBM, aprovechando un coste base inferior al de rentas de mercado vigentes.