Qué dijo la dirección de AvalonBay Communities, Inc. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre de transición con vistas a 2027

AvalonBay Communities cerró 2025 con un crecimiento de ingresos del 2,1% en el portafolio comparable, apoyado en la tasa de rotación de inquilinos más baja de su historia —41%— y una puntuación neta de promotores en arrendamiento que rozó el máximo histórico. La dirección arrancó 1.650 millones de dólares en nuevos proyectos de desarrollo durante el año a un rendimiento inicial proyectado del 6,2%, financiados con capital captado a un coste aproximado del 5%. Además, la compañía recompró acciones por casi 490 millones de dólares a un precio medio de 182 dólares, financiadas con deuda incremental y la venta de activos de menor crecimiento.

Para 2026, la compañía espera un crecimiento modesto de ingresos en el portafolio comparable del 1,4%, con la primera mitad del año en niveles similares al segundo semestre de 2025 y una aceleración prevista hacia la segunda mitad, impulsada por la caída de la oferta nueva —que en las regiones consolidadas se situaría en el nivel más bajo desde la salida de la crisis financiera global— y una ligera mejora en el empleo. En cuanto a nuevos inicios de obra, la compañía espera limitar la actividad a 800 millones de dólares en siete proyectos, con rendimientos objetivo de entre el 6,5% y el 7%. El dividendo trimestral sube a 1,78 dólares por acción.

Lo que viene: desarrollo como motor de 2027

La dirección subrayó que 2026 es, en buena medida, un año de transición. El NOI procedente de proyectos en fase de ocupación crecerá de 47 millones de dólares este año a un incremento adicional de 75 millones en 2027, a medida que las comunidades actualmente en construcción completen su estabilización. El director de inversiones, Matt Birenbaum, señaló que los inicios de obra de los últimos dos años se realizaron con un diferencial de 110 a 130 puntos básicos por encima del coste del capital utilizado para financiarlos, y que los proyectos previstos para 2026 ofrecerán un diferencial incluso mayor. La mezcla geográfica de los nuevos proyectos gira hacia la costa este consolidada —Nueva York, Nueva Jersey y mercados adyacentes—, donde los rendimientos son más altos y la oferta nueva más restringida.

El director financiero Kevin O'Shea detalló que la compañía dispone de una capacidad anual de inversión de aproximadamente 1.250 millones de dólares sin necesidad de emitir capital ni incrementar el apalancamiento, lo que le deja margen para recompras adicionales o mayor actividad de desarrollo según las oportunidades. El programa de papel comercial se estabilizará en un saldo persistente de entre 400 y 500 millones de dólares como fuente de deuda a tipo variable.

Preguntas de los analistas: oferta, demanda y riesgos regulatorios

El turno de preguntas giró en torno a tres ejes. El primero fue la credibilidad de la aceleración prevista en la segunda mitad del año: varios analistas cuestionaron si la caída de la oferta se traducirá en mejoras de ocupación y rentas en el plazo previsto, especialmente dado el comportamiento del inventario vacante en mercados como el Atlántico Medio, donde el empleo cayó con fuerza en el segundo semestre de 2025. La dirección reconoció la incertidumbre y atribuyó parte de la mejora esperada a la absorción del inventario residual de 2025 y a unas comparativas más favorables en el segundo semestre.

El segundo eje fue el impacto de los recortes de empleo federal en el área metropolitana de Washington, D.C. El director de operaciones Sean Breslin cifró en 60.000 los empleos perdidos en la región del Atlántico Medio en el segundo semestre de 2025, y admitió que los datos podrían revisarse. La dirección espera que la fuerte reducción de nuevas entregas —en torno al 60%— compense parcialmente esa debilidad de la demanda en la segunda mitad de 2026, pero calificó el escenario como parcialmente indefinido.

El tercer eje fue el entorno regulatorio. Breslin mencionó legislación aprobada en Colorado que limita ciertas comisiones y la capacidad de recuperar costes de suministros, así como la ley californiana AB 1414, que permite a los residentes rechazar el programa de internet por contrato colectivo. Ambas normativas recortan los ingresos por otros conceptos de arrendamiento en unos 150 puntos básicos respecto a lo que hubiera sido posible sin ellas. La dirección también señaló que vigilará de cerca una posible iniciativa de referéndum en Massachusetts sobre control de rentas, aunque la calificó de más fácil de combatir que iniciativas similares en California.