Qué dijo la dirección de AvalonBay Communities, Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre por debajo de lo previsto, con ajuste a la baja en la guía anual

AvalonBay Communities reportó resultados del tercer trimestre de 2025 inferiores a sus propias expectativas. El FFO central por acción quedó cinco centavos por debajo de la previsión anterior: tres centavos atribuibles al portafolio de mismo almacén —uno por menores ingresos y dos por mayores gastos operativos en reparaciones y mantenimiento, servicios públicos, seguros y beneficios al personal—. La compañía revisó a la baja su guía anual de FFO central en 14 centavos, hasta 11,25 dólares por acción, lo que implica un crecimiento interanual del 2,2%. El crecimiento de ingresos residenciales en mismo almacén se espera ahora en 2,5% y el de gastos operativos en 3,8%, con un NOI de mismo almacén creciendo 2% en el año.

La dirección explicó que la demanda ha sido más débil de lo anticipado, principalmente por un mercado laboral que decepciona: la Asociación Nacional de Economía Empresarial (NABE) proyecta apenas 725.000 empleos nuevos en 2025, frente a más de un millón en su previsión anterior, y solo 29.000 empleos mensuales para el cuarto trimestre. Las regiones más afectadas fueron la zona metropolitana de Washington D.C. —golpeada por el cierre del gobierno federal, que al momento de la llamada entraba en su segundo mes— y Los Ángeles, donde el empleo en cine y televisión ha caído aproximadamente 35% en tres años. La ocupación de estudios de producción en la región ronda el 65%, frente a niveles superiores al 90% de hace pocos años.

Lo que viene: oferta muy baja y proyectos de desarrollo como palanca

De cara a 2026, la compañía espera que la reducción drástica de nueva oferta en sus mercados establecidos sea el principal amortiguador frente a un entorno de demanda incierto. La entrega de nuevas unidades en esas regiones se proyecta en solo 80 puntos básicos del inventario existente, el nivel más bajo desde 2012 y comparable al de la década de 1990. En el área metropolitana de Washington, la oferta nueva pasaría de unas 15.000 unidades en 2025 a apenas 5.000 en 2026. La compañía también señala que la vivienda en propiedad sigue siendo muy poco accesible en sus mercados: adquirir la vivienda mediana cuesta casi 2.500 dólares mensuales más que arrendar un apartamento comparable.

AvalonBay tiene actualmente 3.200 millones de dólares en desarrollo, financiados en un 95%, con un rendimiento no tendenciado proyectado del 6,2%. Las comunidades que ya están en fase de arrendamiento muestran un rendimiento 10 puntos básicos por encima de las proyecciones iniciales, gracias a ahorros en costos de construcción y rentas de entrada superiores en 50 dólares mensuales a lo presupuestado. Para 2026, la compañía espera iniciar aproximadamente 1.000 millones de dólares en nuevos proyectos, principalmente en sus regiones establecidas, con rendimientos estimados entre el 6,5% y el rango alto del 6%, lo que ofrece un diferencial positivo sobre el costo de capital. Adicionalmente, la empresa recompró en el tercer trimestre 150 millones de dólares en acciones propias a un precio promedio de 193 dólares, y amplió su autorización de recompra a 500 millones de dólares adicionales.

Turno de preguntas: dudas sobre D.C., Los Ángeles y la asignación de capital

Los analistas interrogaron principalmente sobre tres frentes. Primero, el impacto del cierre del gobierno federal y los recortes de DOGE en la región de Washington: la dirección reconoció que los efectos más inmediatos probablemente ya se están sintiendo, dado el tiempo transcurrido desde que se notificaron los ceses, pero admitió incertidumbre sobre si los despidos temporales se convertirán en reducciones permanentes. Segundo, la asignación de capital entre desarrollo y recompras: el CFO Kevin O'Shea subrayó que ambas opciones no son excluyentes, que el apalancamiento actual es de 4,5 veces deuda neta sobre EBITDA —aproximadamente 4 veces considerando el forward equity de casi 900 millones de dólares pendiente— y que la compañía tiene capacidad para actuar en ambos frentes. Tercero, sobre las ventas de activos del trimestre por 585 millones de dólares, que arrojaron una ligera pérdida económica: el director de inversiones Matt Birenbaum explicó que dos de las seis propiedades vendidas concentraron las pérdidas —un desarrollo propio en South Brooklyn y un activo en NoMa, Washington, adquirido en la compra de Archstone— y precisó que la tasa interna de retorno no apalancada del conjunto de desinversiones del año completo se sitúa en el rango medio del 8%.