Qué dijo la dirección de Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre de originaciones sólidas y avances en activos problemáticos

Apollo Commercial Real Estate Finance (ARI) cerró el tercer trimestre de 2025 con un valor en cartera de 8.300 millones de dólares y originaciones por 1.000 millones en el período, lo que lleva el acumulado anual a 3.000 millones. Las amortizaciones y ventas alcanzaron 1.300 millones en el trimestre y 2.100 millones en lo que va del año. Las ganancias distribuibles por acción ascendieron a 30 centavos, aunque las ganancias distribuibles en tasa de ejecución —la métrica que excluye pérdidas realizadas y ganancias extraordinarias— se situaron en 23 centavos, ligeramente por debajo del nivel del dividendo. La dirección atribuyó esa brecha al desfase entre el momento en que se recibieron las amortizaciones y el momento en que se reinvirtió el capital. El valor en libros por acción, excluida la reserva general CECL y la depreciación, quedó en 12,73 dólares, con un aumento de 14 centavos en el trimestre derivado de la resolución parcial de un préstamo sobre una oficina en Michigan y un acuerdo judicial vinculado a una cartera sanitaria en Massachusetts.

En cuanto a los activos en seguimiento especial, la torre residencial 111 West 57th Street en Manhattan continúa siendo el foco principal: se firmaron seis nuevos contratos desde la última llamada de resultados, tres de los cuales cerraron tras el fin del trimestre. La dirección indicó que a fin de trimestre quedan tres unidades sin vender y otras tres bajo contrato, y la compañía espera estar "en la línea de meta" en 111 West 57th en algún momento del primer semestre de 2026. El proyecto de vivienda multifamiliar The Brook, en Brooklyn, registra un ritmo de ocupación que la dirección calificó de sólido; la compañía prevé llevar el activo al mercado en primavera o verano de 2026 y cerrar una transacción en el tercer o cuarto trimestre de ese año.

Perspectivas: rotación de capital como motor de resultados

La dirección subrayó que la principal palanca de crecimiento de los resultados en 2026 será la liberación de capital inmovilizado en activos sin apalancar o subapalancados —principalmente 111 West 57th y Liberty Center— y su reinversión en préstamos sénior con apalancamiento pleno, que la compañía sitúa en torno al 65-75% de deuda frente al valor del activo. Con ese esquema, ARI espera operar con un nivel de apalancamiento total de aproximadamente cuatro veces cuando el capital esté plenamente desplegado. La compañía también amplió en 115 millones de dólares su línea de crédito revolvente, extendió su vencimiento a agosto de 2028 e incorporó dos nuevos bancos al sindicato. Adicionalmente, suscribió una nueva facilidad de financiación garantizada en Europa durante el trimestre.

El 31% de la cartera corresponde ya a préstamos residenciales —vivienda multifamiliar, residencial en venta, vivienda para mayores y residencias universitarias—, la categoría más grande por tipo de activo subyacente. La dirección destacó la actividad de ARI en Europa, donde Apollo se presenta como el prestamista alternativo más activo, y señaló que la bajada de tipos ha reactivado las adquisiciones al permitir que las operaciones vuelvan a generar apalancamiento positivo.

Turno de preguntas: Liberty Center, hoteles y dinámica de amortizaciones

Los analistas preguntaron por Liberty Center, un activo de uso mixto cuyo inquilino de cine —filial de una empresa que declaró la quiebra— sigue pagando renta pero opera el local de forma subóptima. La dirección indicó que dejará que el proceso concursal determine si el arrendamiento se acepta o se rechaza, y que espera tener mayor claridad sobre el calendario de salida a finales del primer trimestre o comienzos del segundo trimestre de 2026. Sobre los dos hoteles de lujo originados durante el trimestre —en Nueva York y San Diego—, el director de inversiones Scott Weiner los describió como oportunidades puntuales y no como un giro estratégico hacia el sector hotelero. En cuanto a las amortizaciones, la dirección reconoció que el ritmo es irregular pero atribuyó el buen nivel general a que los mercados de capitales están plenamente operativos, a la mejora operativa en múltiples clases de activos y a que inversores antes en espera están volviendo a transaccionar, tanto en Estados Unidos como en Europa.