Qué dijo la dirección de Alexandria Real Estate Equities, Inc. en la llamada del Q2 2026

Un trimestre de estabilización gradual, no de recuperación plena

Alexandria Real Estate Equities cerró el segundo trimestre de 2026 con un volumen de arrendamiento de 1,04 millones de pies cuadrados, un 60% por encima del trimestre anterior y un 9% sobre su promedio histórico de los cuatro trimestres previos. El FFO por acción diluido y ajustado fue de 1,73 dólares, y la compañía reafirmó el punto medio de su guía anual en 6,40 dólares, estrechando el rango a más o menos cinco centavos. La ocupación cayó 80 puntos básicos hasta el 86,9%, impulsada principalmente por vencimientos de contratos previamente identificados y por la reclasificación de un edificio en Andover de cartera de reurbanización a cartera operativa tras arrendarlo a un inquilino de tecnología avanzada. El margen ajustado de EBITDA se situó en el 67% y el NOI de propiedades comparables retrocedió un 10,6% en términos contables y un 8,6% en efectivo, aunque ambas cifras supusieron una mejora respecto al trimestre anterior.

El sector de herramientas y servicios para ciencias de la vida representó casi el 40% del volumen de arrendamiento, mientras que los inquilinos de tecnología avanzada aportaron cerca del 30%. La biotecnología cotizada apenas alcanzó el 5,8% del total, mejorando desde cero el trimestre previo, pero muy por debajo de su peso del 21% en las rentas anuales de la cartera. La dirección señaló que la estabilidad y el liderazgo experto en HHS, FDA y NIH serían factores determinantes para que ese segmento recupere tracción. Alexandria tiene 1,4 millones de pies cuadrados ya arrendados pendientes de entrega, con una renta anual esperada de 69 millones de dólares y una fecha media de inicio prevista en noviembre de 2026.

Desinversiones y balance: el plan sigue en marcha

La compañía mantiene su objetivo de captación de capital mediante desinversiones y ventas de participaciones parciales por 2.900 millones de dólares en 2026, con una fecha media de cierre proyectada en septiembre, aproximadamente seis semanas más tarde que la estimación anterior. El 46% del objetivo está completado, pendiente de depósito no reembolsable, con LOI firmado o en negociación, distribuido en cerca de una docena de transacciones; un 38% adicional está en proceso. Se reconocieron deterioros de activos inmobiliarios por 222,5 millones de dólares en el trimestre, de los cuales entre el 85% y el 90% corresponden a terrenos o propiedades que se habían adquirido como oportunidades de conversión a laboratorio. Entre los más relevantes figuran una parcela en el norte de San Diego —ahora bajo contrato para venta a un promotor residencial— y un edificio de oficinas en Toronto adquirido con intención de convertirlo en laboratorio, cuya demanda biotecnológica se ha contraído significativamente. La dirección advirtió que podrían registrarse deterioros adicionales en los próximos trimestres a medida que ciertos activos cumplan los requisitos contables para ser clasificados como mantenidos para la venta. El apalancamiento se situó en 7,0x al cierre del trimestre, y la compañía espera reducirlo a un rango de 5,6x–6,2x al cierre del año y a mediados de 5x en el medio plazo. La línea de crédito de 5.000 millones de dólares fue extendida hasta 2032.

Turno de preguntas: inquilinos, ocupación y el riesgo de 2027

Los analistas centraron sus preguntas en tres frentes. El primero fue el ritmo de las desinversiones: la dirección explicó que el retraso de unas seis semanas obedece a la complejidad de ciertas operaciones de empresa conjunta y a que los compradores de activos no estratégicos tardan más en obtener financiación, aunque esta sigue disponible. El segundo frente fue la ocupación futura: la dirección identificó 1,4 millones de pies cuadrados de vencimientos clave en 2027 con rentas que suman 100,5 millones de dólares anuales y estimó períodos de desocupación de entre 12 y 24 meses de media, ampliando el rango anterior de 6–18 meses por motivos de conservadurismo. El tercero fue la demanda de los inquilinos: Peter Moglia destacó que el 85% del espacio con vencimiento en 2027 ya tiene prospectos activos en conversación, y Hallie Kuhn subrayó que la financiación privada de capital de riesgo fue en el segundo trimestre una de las más fuertes desde 2021. La dirección evitó dar detalles sobre una negociación en curso para el proyecto 421 Park en Fenway, y tampoco concretó cifras de retención para los vencimientos de 2027. El FFO del cuarto trimestre se espera en el extremo inferior del rango de 1,40–1,50 dólares por acción.