Qué dijo la dirección de Alexandria Real Estate Equities, Inc. en la llamada del Q1 2026

Un trimestre difícil con señales mixtas hacia la segunda mitad

Alexandria Real Estate Equities (ARE) cerró el primer trimestre de 2026 con un FFO por acción diluido ajustado de 1,73 dólares y reafirmó el punto medio de su guía anual en 6,40 dólares, aunque ajustó el rango. La ocupación cayó 320 puntos básicos hasta el 87,7%, impulsada principalmente por el vencimiento anticipado de 657.000 pies cuadrados de arrendamientos que la compañía ya esperaba. El dato más llamativo del trimestre fue que, según reconoció la dirección, no se firmó ningún arrendamiento nuevo con compañías de biotecnología cotizadas, algo que los ejecutivos calificaron como inédito en la historia de la empresa. El NOI de propiedades comparables cayó un 11,9%. A pesar de ello, ARE destacó que en sus tres principales mercados —Greater Boston, San Francisco Bay y San Diego— capturó en promedio el doble de volumen de arrendamiento en relación con su cuota de mercado.

La compañía actualizó a la baja el punto medio de su guía de ocupación a cierre de 2026, del 88,5% al 87%, y redujo en un punto porcentual la previsión de NOI de propiedades comparables, hasta una caída del 9,5%. Ambos ajustes obedecen a que ARE decidió retener activos con vacancia relevante en los que está viendo interés de arrendatarios, en lugar de venderlos. El plan de desinversiones y ventas de participaciones parciales se mantiene en 2.900 millones de dólares de punto medio para 2026, con cerca del 80% ya identificado o en proceso. La dirección anticipó que las operaciones conjuntas (joint ventures) con capital institucional que busca activos estabilizados de calidad podrían ser un componente significativo del programa de reciclaje de capital, y prometió más detalles en el próximo trimestre.

Perspectivas: segunda mitad más activa, pero con incógnitas para 2027

La compañía espera un repunte del volumen de arrendamiento en el segundo trimestre, hacia unas 900.000 pies cuadrados, apoyado en la actividad temprana ya registrada. Para la segunda mitad de 2026, la dirección espera que la ocupación mejore gracias a 1,1 millones de pies cuadrados de espacio vacante ya arrendado que se entregarán en septiembre de media ponderada. El ratio de apalancamiento, que subió a 6,8 veces en el primer trimestre, se espera que descienda en la segunda mitad del año conforme avancen las desinversiones. En cuanto a los proyectos en evaluación estratégica —cinco activos con 1.600 millones de dólares en juego—, la dirección señaló que se está valorando reconvertirlos para usos de tecnología avanzada antes de que venzan los hitos de construcción, en su mayoría en el primer trimestre de 2027. Para 2027, ARE identificó 1,5 millones de pies cuadrados de vencimientos que probablemente generarán períodos sin ingresos, con unos 97 millones de dólares de renta anual en seguimiento estrecho, pero se negó a ofrecer guía formal para ese ejercicio.

Turno de preguntas: presión regulatoria, biotecnología pública y el efecto China

Los analistas presionaron sobre varios frentes. En materia de inquilinos bajo vigilancia, el CFO Marc Binda reveló que la reserva para cierres o quiebras de arrendatarios creció desde los 23 millones de dólares estimados en el Investor Day de diciembre hasta un rango de 25 a 30 millones de dólares actuales. Ante preguntas sobre el impacto de la FDA y el NIH, Joel Marcus fue explícito: la incertidumbre regulatoria, los problemas de liderazgo en agencias federales y la competencia de China están frenando decisiones de expansión en el sector. Destacó que China atrae capital y ensayos clínicos por la percepción de menores costes y plazos, aunque consideró que esa tendencia podría revertirse al exigir la FDA una supervisión rigurosa de los datos chinos. Los analistas también preguntaron por el impacto de la inteligencia artificial en las necesidades de espacio; la directora científica Jenna Foger fue categórica al señalar que, por el momento, el efecto es neutro y que la biología sigue siendo demasiado compleja para la experimentación completamente virtual. Sobre el horizonte de 2027, la dirección reconoció el riesgo de los vencimientos pero se negó a cuantificar el impacto, señalando que la capacidad de arrendar espacio vacante y proyectos en desarrollo será el factor determinante.