Qué dijo la dirección de Alexandria Real Estate Equities, Inc. en la llamada del Q4 2025

Cuarto trimestre de 2025: ejecución en un mercado difícil

Alexandria Real Estate Equities cerró el cuarto trimestre de 2025 con un FFO por acción diluido y ajustado de 2,16 dólares, en línea con el punto medio de su propia guía. El hito operativo más destacado fue el cierre de 1.500 millones de dólares en desinversiones distribuidas en 26 transacciones, lo que permitió a la compañía alcanzar su objetivo de apalancamiento de 5,7 veces la deuda neta sobre EBITDA ajustado anualizado. El volumen de arrendamiento de 1,2 millones de pies cuadrados fue el más alto en cuatro trimestres y superó en un 14% el promedio de los cuatro trimestres anteriores. La ocupación cerró en 90,9%, 30 puntos básicos por encima del trimestre previo. No obstante, la dirección reconoció que la renta libre y las tasas de renovación estuvieron bajo presión, reflejo de las condiciones del mercado, con dos contratos de gran tamaño —uno en Canadá y otro en el submercado de Sorrento Mesa— que pesaron sobre los resultados. La compañía también reconoció deterioros de valor por 1.450 millones de dólares en el trimestre, aproximadamente el 90% de los cuales habían sido anunciados previamente en diciembre.

Perspectivas para 2026: ocupación a la baja antes de rebotar

La dirección reiteró su rango de ocupación para finales de 2026 de entre 87,7% y 89,3%, advirtiendo que el primer trimestre registrará una caída significativa, impulsada por el vencimiento de 1,2 millones de pies cuadrados de contratos clave. A ese factor se suman la rescisión de un contrato de 171.000 pies cuadrados en South San Francisco —cuyo espacio ya fue re-arrendado al 100%, aunque el nuevo contrato no comenzará hasta la segunda mitad de 2026— y una reducción de ingresos por renta de aproximadamente 6 millones de dólares por trimestre asociada a posibles cierres de inquilinos. La compañía espera que el NOI de propiedades comparables sea más débil en el primer semestre y se recupere en el segundo. Para el cuarto trimestre de 2026, la compañía mantiene su previsión de FFO por acción de entre 1,40 y 1,60 dólares, que consideran el nivel más bajo del año. El apalancamiento, medido trimestralmente de forma anualizada, podría aumentar entre 1 y 1,5 veces en el primer trimestre antes de mejorar a medida que avancen las desinversiones. La guía de desinversiones y ventas de participaciones para 2026 tiene un punto medio de 2.900 millones de dólares, con un cierre promedio ponderado esperado hacia el tercer trimestre.

Turno de preguntas: lo que preocupó a los analistas

Los analistas concentraron sus preguntas en tres áreas. Primero, la demanda de arrendamiento: varios preguntaron si el mejor entorno de financiación de capital de riesgo se está traduciendo en mayor actividad. La dirección fue cauta: reconoció que el financiamiento de nuevas empresas se mantiene estable, pero señaló que los fondos de venture han captado la menor cantidad de capital de la última década, que las empresas de biotech público —históricamente el segmento más activo en la toma de espacio— siguen prácticamente ausentes del mercado y que la toma de decisiones continúa siendo lenta. Segundo, las desinversiones y la calidad de los compradores: la dirección indicó que los principales compradores han sido fondos de inversión privados y promotores de conversión residencial, y que más del 55% de sus terrenos disponibles tiene uso residencial permitido o zonificado. Para activos de mayor calidad, Peter Moglia mencionó la posibilidad de estructurar empresas conjuntas con tasas de capitalización que podrían tener un «5 como primer dígito», sin comprometerse con cifras concretas. Tercero, el entorno regulatorio: ante preguntas sobre la FDA, Joel Marcus reconoció que las salidas de personal por los recortes del DOGE y las renuncias plantean interrogantes sobre la capacidad operativa del organismo, aunque valoró positivamente la orientación del nuevo comisionado hacia la aceleración de los tiempos de aprobación. El número de aprobaciones en 2025 fue de 46, pero advirtió que 2026 será más revelador. Ningún directivo quiso pronunciarse sobre el impacto de las políticas de precios de medicamentos ni sobre la propuesta de limitar los costes indirectos del NIH al 15%, aunque mencionaron que una decisión judicial ha bloqueado temporalmente esa medida.