Qué dijo la dirección de Alexandria Real Estate Equities, Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre difícil en un sector bajo presión regulatoria

Alexandria Real Estate Equities cerró el tercer trimestre de 2025 con un FFO por acción ajustado de 2,22 dólares, por debajo del trimestre anterior, afectado por tres factores concretos: una caída efectiva de ocupación del 1,1% —descontando los activos vendidos o reclasificados como disponibles para la venta—, un ajuste de 0,03 dólares en ingresos por rentas de un inquilino en Seattle que pasó a contabilizarse en base de caja, y una reducción de 8,7 millones de dólares en otros ingresos respecto al trimestre previo, que había sido inusualmente elevado. El volumen de arrendamiento se mantuvo en 1,2 millones de pies cuadrados, en línea con el promedio de los últimos cinco trimestres, e incluyó un contrato histórico de 467.000 pies cuadrados a 16 años con un inquilino farmacéutico multinacional en el campus de Campus Point en San Diego. La compañía reconoció deterioros de activos inmobiliarios por 323,9 millones de dólares, de los cuales aproximadamente dos tercios corresponden a su proyecto en Long Island City, un mercado que nunca se recuperó tras la retirada de Amazon en 2019 y que derivó hacia usos industriales y cinematográficos.

La ocupación al cierre del trimestre fue del 90,6%, con una guía revisada a la baja para fin de año hasta un rango del 90% al 91,6%. La compañía también recortó su previsión de FFO por acción para 2025 en 0,25 dólares, hasta un punto medio de 9,01 dólares, y redujo su guía de ganancias realizadas por inversiones de riesgo a un rango de 100 a 120 millones de dólares. El apalancamiento previsto para el cuarto trimestre se revisó al alza, hasta 5,5-6,0 veces deuda neta sobre EBITDA ajustado anualizado, principalmente por el retraso de 450 millones de dólares en disposiciones hacia 2026.

Lo que viene: reducción del pipeline, venta de activos y dividendo en evaluación

La dirección adelantó cinco tendencias que pesarán sobre los resultados de 2026: menor ocupación en las operaciones principales, reducción de intereses capitalizados, menores ganancias realizadas en inversiones no inmobiliarias, evolución del gasto general y administrativo, y el ritmo del programa de desinversiones. La compañía espera que las ventas de activos —especialmente suelo— aporten la gran mayoría del capital necesario el próximo año, con un objetivo de reducir los activos no generadores de ingresos desde el 20% actual de los activos brutos hasta un rango del 10% al 15%. El gasto en construcción para 2026 se estima similar o ligeramente superior al punto medio de 2025, fijado en 1.750 millones de dólares, e incluye el nuevo contrato de construcción a medida en San Diego y mayores costes de reposicionamiento para arrendar espacios vacíos. La compañía señaló que el Consejo de Administración evaluará cuidadosamente el nivel del dividendo, y que existe margen técnico para reducirlo hasta un 30%-40% según el ingreso gravable, aunque la decisión final no se ha tomado. La guía detallada para 2026 se presentará en el Investor Day del 3 de diciembre.

Preguntas de los analistas: dividendo, apalancamiento y demanda

Los analistas centraron sus preguntas en cuatro áreas. Primero, el dividendo: la dirección confirmó que la compañía está obligada a distribuir dividendos por su condición de REIT, pero no descartó una reducción, y prometió dar una orientación sobre 2026 antes del Investor Day para evitar semanas de incertidumbre. Segundo, el apalancamiento y las fuentes de capital: ante la pregunta de si no sería más sencillo emitir acciones, Joel Marcus descartó una ampliación de capital ordinario y reafirmó que la vía principal serán las ventas de activos. Tercero, la demanda: varios analistas señalaron la paradoja de que el índice XBI ha subido sustancialmente pero la demanda de espacio no ha seguido el mismo ritmo. La dirección atribuyó ese desacoplamiento al coste del capital, al cierre del gobierno federal —que ha paralizado la FDA de forma significativa—, y a que las compañías de biotecnología cotizadas aún no han reanudado su expansión. Cuarto, los vencimientos de contratos: la dirección identificó 1,2 millones de pies cuadrados de vacantes conocidas para 2026, pero apuntó que ya cuenta con cartas de intención firmadas para parte de ese espacio.