Qué dijo la dirección de Apple Hospitality REIT, Inc. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre marcado por la caída del turismo gubernamental

Apple Hospitality REIT cerró el cuarto trimestre de 2025 con un RevPAR comparable de 107 dólares, un descenso del 2,6% frente al mismo período del año anterior, y un RevPAR anual de 118 dólares, abajo un 1,6%. La ocupación anual se situó en el 74% frente al 62% que STR registró para el conjunto del sector, lo que la dirección presentó como evidencia de la solidez relativa de su cartera. Los ingresos totales comparables ascendieron a 1.400 millones de dólares en el año, con un EBITDA hotelero ajustado de 474 millones, que implicó un margen del 34,3%. El principal lastre fue la caída en la demanda gubernamental: las pernoctaciones del segmento gobierno bajaron un 12% en base comparable anual, arrastradas por los recortes del programa DOGE, la incertidumbre de política fiscal y el cierre parcial del gobierno federal a finales de año. Para compensar, los equipos de gestión incrementaron la captación de grupos y negocio directo en cada mercado.

En el apartado de asignación de capital, la compañía vendió siete hoteles por 73 millones de dólares brutos —a una tasa de capitalización combinada del 6,5% antes de capex— y recompró 4,6 millones de acciones propias por 58 millones, aprovechando lo que describió como un descuento significativo respecto al valor implícito en transacciones privadas. Mediante permutas 1031, reinvirtió las plusvalías en la adquisición del Homewood Suites Tampa Brandon y del Motto by Hilton Nashville Downtown. En enero de 2026, completó la transición de sus 13 hoteles gestionados por Marriott al modelo de franquicia, con el objetivo de reducir costes operativos y aumentar la comerciabilidad de esos activos.

Perspectivas para 2026: cautela con margen al alza

La compañía espera que el RevPAR comparable se mantenga plano en el punto medio de su horquilla de guía —entre el -1% y el +1%—, en línea con las previsiones de STR para sus cadenas. La dirección estima que el primer trimestre será el más débil, afectado por comparaciones difíciles con el negocio derivado de los incendios de California en 2026 y la inauguración presidencial de enero de 2025. El cuarto trimestre debería ser el más fuerte, al comparar con el cierre parcial del gobierno a finales de 2025. La compañía espera que el Mundial de Fútbol FIFA 2026, con partidos previstos para finales del segundo trimestre, genere demanda incremental en varios de sus mercados, aunque este impacto no está incorporado en el punto medio de la guía dado lo pronto del año para cuantificarlo. El gasto total por hotel aumentaría un 3% en el punto medio, equivalente a un 2% por habitación ocupada. El EBITDA ajustado se situaría entre 424 y 447 millones de dólares. La compañía no tiene adquisiciones previstas para 2026 y anticipa que seguirá ejecutando desinversiones selectivas allí donde pueda reinvertir los fondos a múltiplos superiores.

Turno de preguntas: gobierno, márgenes y el Mundial

Los analistas centraron sus preguntas en tres ejes. Primero, el impacto cuantificable del recorte gubernamental: la directora financiera Elizabeth Perkins estimó que el segmento gobierno y negocio transaccional asociado restaron en conjunto aproximadamente un punto de ocupación, y que una recuperación parcial podría materializarse en 2026, especialmente en el cuarto trimestre. Segundo, los márgenes y el gasto: un analista señaló el ruido contable generado por la reincorporación del Hotel 57 —activo de margen bajo— al grupo comparable, que implica un impacto negativo de 40 puntos básicos sobre el margen de 2025 en base homogénea. La dirección detalló que, en base comparable real, el crecimiento de gastos se sitúa en el 1,6%, inferior al titular, beneficiado por la ausencia de conferencias de marca en 2026 y reducciones de tarifas. Tercero, el Mundial: el consejero delegado Justin Knight fue explícito en señalar que la ventana de reservas sigue siendo corta y que, aunque el equipo trabaja activamente para maximizar la oportunidad —combinando reservas de grupo tempranas con bloqueo de habitaciones para maximizar tarifa a medida que se acercan los partidos—, es prematuro incorporar ese beneficio al punto medio de la guía.