Qué dijo la dirección de Apple Hospitality REIT, Inc. en la llamada del Q3 2025

Un trimestre presionado por el gobierno y los costos fijos

Apple Hospitality REIT reportó ingresos totales comparables de 365 millones de dólares en el tercer trimestre de 2025, un descenso de aproximadamente 1% frente al mismo período de 2024. El RevPAR comparable cayó 1,8% hasta 124 dólares, con una ocupación del 76% y una tarifa diaria promedio de 163 dólares. La dirección atribuyó el deterioro principalmente a la reducción del gasto del gobierno federal en viajes, la presión en tarifas entre semana y el alza de costos fijos —impuestos inmobiliarios y seguros de responsabilidad civil— que crecieron un 12% interanual. A pesar de ello, el margen EBITDA ajustado de los hoteles comparables se mantuvo en 35,2%, que la compañía calificó como líder en la industria. El MFFO del trimestre fue de aproximadamente 100 millones de dólares, equivalente a 0,42 dólares por acción, un descenso del 7% por acción respecto al tercer trimestre de 2024.

Octubre comenzó con un golpe adicional: el cierre del gobierno federal a partir del 1 de octubre deprimió el RevPAR comparable cerca de un 3% frente a octubre de 2024, según datos preliminares. La compañía rebajó su previsión de RevPAR para el año completo a un rango de entre -2% y -1%, aunque elevó marginalmente su estimación de EBITDA ajustado gracias al control de costos y a una renovación de seguros más favorable de lo esperado.

Lo que viene: desarrollo, rotación de activos y recompras

En materia de asignación de capital, la compañía vendió tres hoteles en lo que va del año por 37 millones de dólares y tiene otros cuatro bajo contrato por cerca de 36 millones adicionales, esperando cerrar esas ventas en el cuarto trimestre. Los recursos han ido principalmente a recompras de acciones: desde comienzos de año hasta octubre, la empresa recompró aproximadamente 3,8 millones de acciones a un precio promedio de 12,73 dólares por acción, por un total de unos 48 millones de dólares. La dirección describió estas recompras como una oportunidad de arbitraje entre los valores del mercado público y los del mercado privado. En paralelo, la compañía firmó contratos de compra futura a precio fijo para el desarrollo de un hotel AC en Anchorage, Alaska —160 habitaciones, apertura prevista en el cuarto trimestre de 2027, costo aproximado de 66 millones de dólares— y un proyecto de doble marca AC Hotel y Residence Inn en Las Vegas, Nevada, contiguo a su actual SpringHill Suites, con apertura estimada para el segundo trimestre de 2028 y un costo total de aproximadamente 144 millones de dólares. También prevé adquirir el Motto Nashville Downtown antes de fin de año por cerca de 98 millones de dólares. Asimismo, anunció la transición de sus hoteles gestionados directamente por Marriott a contratos de franquicia, consolidando la operación con gestoras externas ya presentes en esos mercados, con el objetivo de extraer sinergias operativas.

Preguntas de los analistas: gobierno, Vegas y costos

En el turno de preguntas, los analistas indagaron con especial insistencia sobre el impacto del cierre del gobierno federal. La directora financiera, Liz Perkins, precisó que aproximadamente dos tercios del ajuste a la baja en las perspectivas del cuarto trimestre se deben al cierre y un tercio a un debilitamiento previo de la demanda transitoria. También señaló que la participación del segmento gubernamental en la mezcla de ocupación bajó de 5,2% en el tercer trimestre a poco menos del 4% en octubre. Perkins añadió que, históricamente, tras un cierre del gobierno se ha observado una recuperación palpable de la demanda reprimida. Sobre Las Vegas, el consejero delegado Justin Knight defendió la inversión de largo plazo argumentando que el hotel actual en ese mercado rinde un 10% sobre los últimos doce meses, y que la ubicación contigua al centro de convenciones ofrece sinergias operativas y comerciales. Varios analistas preguntaron por las perspectivas de costos para 2026; la dirección no ofreció guía concreta y señaló que el proceso presupuestario está en una etapa temprana.