Qué dijo la dirección de American Homes 4 Rent en la llamada del Q2 2026

Un trimestre sólido impulsado por la temporada de arrendamiento

AMH cerró el segundo trimestre de 2026 con resultados por encima de sus propias expectativas. El Core FFO por acción llegó a 0,49 dólares, lo que representa un crecimiento interanual del 5,2%, mientras que el Adjusted FFO creció un 8,3%. La ocupación promedio en el portafolio same-home se mantuvo en el 96%, y los spreads combinados de nuevos contratos y renovaciones alcanzaron el 2,7%. La dirección destacó que tanto los spreads de nuevos arrendamientos como los de renovación aceleraron a lo largo del trimestre, con un julio que prolongó ese impulso: ocupación del 96,1% y spreads combinados del 2,8%. El control de gastos operativos fue un factor clave: el crecimiento de gastos controlables same-home se situó por debajo del 1% en términos interanuales. A raíz de estos resultados, la compañía elevó el punto medio de su guía de Core FFO por acción para todo 2026 en 0,03 dólares, hasta 1,95 dólares, lo que implicaría un crecimiento del 4,3% respecto a 2025.

La compañía también dedicó tiempo a comentar la reciente aprobación de la Road to Housing Act, legislación que, según la dirección, reconoce el papel de la vivienda unifamiliar en alquiler y preserva los dos principales canales de crecimiento de AMH: el programa propio de desarrollo y la consolidación de portafolios de terceros.

Lo que viene: desarrollo, recompras y consolidación

El programa de desarrollo sigue siendo el eje de la estrategia de crecimiento externo. En el segundo trimestre se entregaron 542 viviendas al portafolio propio, con una inversión de aproximadamente 220 millones de dólares. La compañía espera alcanzar unas 1.900 entregas en el año. Un dato relevante: el 40% de las viviendas previstas para el segundo semestre ya tenía contrato de arrendamiento firmado en el momento de la llamada. Los rendimientos iniciales de proyectos nuevos, según indicó el CEO Bryan Smith, apuntan a la franja del 6%, mejorando respecto a los niveles previos en torno al 5,25%. En el frente de desinversiones, la compañía ha generado unos 380 millones de dólares netos en lo que va de año, por encima del ritmo previsto, y anticipa situarse en la mitad superior de su rango orientativo de 400 a 600 millones para el año completo. Estos ingresos están siendo utilizados para financiar el desarrollo sin incrementar significativamente la deuda. Durante el trimestre también se recompraron 4,1 millones de acciones por 123 millones de dólares, con un precio medio de 29,88 dólares por acción. La compañía espera que el entorno de consolidación de portafolios se reactive en los próximos 12 a 18 meses, favorecido por la nueva regulación que complica el modelo de compra individual en el mercado abierto para operadores más pequeños.

Preguntas de analistas: mercados, ocupación y palancas de crecimiento

En el turno de preguntas, los analistas indagaron sobre el comportamiento geográfico del portafolio. El COO Lincoln Palmer reconoció que Atlanta y Tampa siguen rezagadas respecto al resto, aunque señaló mejoras incipientes en ambos mercados, incluyendo una reducción de la oferta en Tampa por primera vez en bastante tiempo. Los mercados del Medio Oeste y el Oeste —Seattle, Boise, Salt Lake City— fueron descritos como los puntos más fuertes, con ocupaciones en el rango del 96%-97%. Varios analistas preguntaron por el perfil de vencimientos de contratos: la dirección explicó que, tras un esfuerzo plurianual de gestión, solo un tercio de los vencimientos de 2026 corresponde al segundo semestre, lo que debería traducirse en una curva de ocupación más estable y una mejor posición de inventario para entrar en 2027. Ante la pregunta sobre la desaceleración implícita de los ingresos en el segundo semestre, el CFO Chris Lau atribuyó el fenómeno principalmente al efecto base del earn-in de 2025, cuando los spreads combinados superaron el 3,5%, beneficio que se concentró en la primera mitad de 2026. También se cuestionó por qué la guía de entregas de desarrollo no se había elevado pese a que las desinversiones van por delante de lo previsto; Smith respondió que el programa de desarrollo requiere planificación a largo plazo y que la distribución de entregas hacia la primera mitad del año es una decisión estratégica deliberada para capturar la demanda estacional.