Qué dijo la dirección de American Homes 4 Rent en la llamada del Q1 2026

Un primer trimestre sólido con impulso hacia la temporada alta

American Homes 4 Rent arrancó 2026 con resultados que la dirección calificó de sólidos, aunque con un inicio de temporada de arrendamiento ligeramente más tardío de lo habitual. El NOI operativo básico de las propiedades comparables creció 3,7% interanual, impulsado por una reducción notable en los gastos operativos controlables. El volumen de contratos nuevos alcanzó un récord en marzo, y en abril las tendencias mejoraron: el diferencial de nuevos arrendamientos avanzó hasta 1,2% y la tasa de días ocupados en propiedades comparables llegó a 95,6%, una mejora secuencial de 30 puntos básicos. La compañía entregó 539 viviendas de desarrollo propio durante el trimestre a un rendimiento inicial promedio del 5,3%, al tiempo que vendió más de 700 activos no estratégicos por cerca de 200 millones de dólares en ingresos netos. El FFO básico por acción fue de 0,48 dólares, un crecimiento de 4,6% respecto al año anterior.

Lo que viene: guía sin cambios y riesgos legislativos en el radar

La compañía mantuvo sin cambios su guía para todo 2026, argumentando que aún es temprano en la temporada pico y que la mayor parte de la actividad de arrendamiento primaveral y de mudanzas está por delante. La dirección espera que la ocupación continúe mejorando hacia mayo y junio, con un crecimiento de renovaciones en torno al 3% para el año. En costos, la compañía anticipa que el seguro disminuirá aproximadamente un 10% tras la renovación completada en febrero, y mantiene su previsión de crecimiento de impuestos prediales en torno al 3%. Sobre el frente legislativo, Bryan Smith señaló que el Congreso debate el proyecto conocido como 21st Century Road Act, que en su versión del Senado incluye restricciones al modelo build-to-rent. La dirección indicó que el desenlace sigue siendo incierto pero que el debate ha subrayado la importancia de contar con una plataforma operativa escalable. Respecto a los costos de construcción, la compañía advirtió que posibles presiones inflacionarias por materias primas —como el alza reciente en el precio de la madera— podrían materializarse en 2027 si persisten, aunque por ahora los costos verticales de entregas de 2026 se mantienen en línea o ligeramente por debajo de los de 2025.

Preguntas de analistas: recompras, suministro y mercados con exceso de oferta

En el turno de preguntas, los analistas presionaron sobre varios frentes. En materia de recompras, el CFO Christopher Lau confirmó que la compañía ha adquirido aproximadamente el 3% de sus acciones en los últimos seis meses por un total de 360 millones de dólares, con más de 400 millones de dólares de autorización disponible, y que la asignación de capital contempla hasta 100 millones adicionales sin elevar el apalancamiento por encima del rango medio de 5 veces. Sobre el mercado de arrendamiento en mercados con exceso de oferta —particularmente Arizona y Texas—, Lincoln Palmer reconoció que queda inventario por absorber, aunque casi todos los mercados de la compañía operan por encima del 95% de ocupación. La dirección evitó dar un calendario preciso de cuándo se normalizarán esos mercados. Ante la pregunta sobre concesiones en esos mismos mercados, la respuesta fue categórica: AMH no las ofrece y no tiene planes de hacerlo. Varios analistas indagaron también sobre el impacto de la incertidumbre regulatoria en la oferta futura de vivienda: la dirección reconoció que ya hay un efecto visible, especialmente en proyectos build-to-rent, pero consideró que una eventual reducción de oferta podría beneficiar a los activos existentes si las restricciones persisten.