Qué dijo la dirección de American Homes 4 Rent en la llamada del Q4 2025

Un trimestre sólido, aunque con señales de presión al entrar en 2026

AMH cerró el cuarto trimestre de 2025 con un FFO básico por acción de 0,47 dólares, un avance del 4,1% interanual, y culminó el año completo con 1,87 dólares por acción, un crecimiento del 5,4% que la compañía califica como el mejor resultado del sector residencial. Las ventas de activos fueron activas: 646 propiedades enajenadas en el trimestre por unos 190 millones de dólares netos, y 1.827 en el año por aproximadamente 570 millones, a una tasa de capitalización media de disposición en el área alta del 3%. El programa de desarrollo entregó 490 viviendas en el trimestre y más de 2.300 en el ejercicio completo. Además, la compañía recompró 8,4 millones de acciones —cerca del 2% del capital— al precio medio de 31,65 dólares.

La cara menos favorable del trimestre fue el comportamiento al cierre del año: la demanda estacional se moderó más de lo esperado y la oferta competidora —multifamiliar, viviendas build-to-rent y conversiones de venta a alquiler— se mantuvo elevada en algunos mercados. La ocupación media en enero quedó en el 95% de días ocupados, y los diferenciales de nuevos contratos se situaron en el –1%, mientras que las renovaciones ofrecieron un +3,5%. La compañía reconoció que entró en 2026 con unas 200 viviendas menos ocupadas de lo que había planeado.

Perspectivas para 2026: cautela y foco en ocupación

Para el conjunto de 2026, la compañía espera un FFO básico por acción de entre 1,89 y 1,95 dólares, lo que representa un crecimiento del 2,7% en el punto medio. La guía contempla un crecimiento de ingresos en la cartera comparable del 2,25%, apoyado en un alza de rentas realizadas del orden del 2,5% y un ligero lastre de 25 puntos básicos en ocupación. La compañía espera que los gastos operativos crezcan un 2,75%, con los impuestos a la propiedad avanzando cerca del 3% —por debajo de la media histórica del 4%-5%— y una reducción de doble dígito en el coste del seguro tras una renovación exitosa. El programa de desarrollo apunta a unas 1.900 viviendas nuevas por un desembolso total de aproximadamente 750 millones de dólares, de los cuales 550 millones corresponden a la cartera en propiedad plena, financiados íntegramente con los ingresos de las enajenaciones. La junta directiva aprobó además una nueva autorización de recompra de acciones por 500 millones de dólares, aunque la dirección señaló que adoptará un ritmo paciente dadas las incertidumbres regulatorias y de mercado de capitales.

Turno de preguntas: política, oferta y rentabilidad del desarrollo

Los analistas centraron buena parte de sus preguntas en tres frentes. El primero fue el entorno político: una noticia de la víspera sugería que la Casa Blanca podría establecer un límite de 100 viviendas por organización para inversores institucionales. El director general reconoció que el debate sigue abierto y que la definición exacta de «inversor institucional» aún no está fijada, mientras subrayó la implicación activa de la empresa con legisladores. El segundo foco fue la presión de oferta en mercados como San Antonio —con abundante stock multifamiliar pendiente de absorción—, Phoenix —epicentro del build-to-rent— y Las Vegas —donde proliferan las conversiones de venta a alquiler—. El director de operaciones Lincoln Palmer evitó hacer una previsión de cuándo se normalizará el equilibrio oferta-demanda, limitándose a señalar que la compañía dispone de mejores datos que nunca para monitorear la situación. El tercer tema fue la rentabilidad del programa de desarrollo: los rendimientos de entrada en 2025 se situaron cerca del 5,3%, y la guía para 2026 contempla niveles similares, con la dirección señalando que los costes de construcción verticales se mantienen planos o ligeramente por debajo de los de 2024. Los analistas también cuestionaron el impacto de los costes de cabildeo en los gastos generales; la dirección estimó que el gasto habitual en esta área ronda los 0,01 dólares por acción al año y se comprometió a separarlo claramente si aumenta de forma significativa.