Qué dijo la dirección de American Homes 4 Rent en la llamada del Q3 2025

Un trimestre sólido impulsado por control de gastos y mayor eficiencia operativa

American Homes 4 Rent (AMH) cerró el tercer trimestre de 2025 con un crecimiento del Core FFO por acción del 6,2% interanual, hasta los 0,47 dólares. Los ingresos del portafolio estabilizado (Same-Home) crecieron un 3,8%, respaldados por una ocupación media del 95,9% y un diferencial combinado de rentas —nuevos contratos y renovaciones— del 3,6%. En el frente de gastos, la compañía logró contener el crecimiento de costos operativos en un 2,4%, lo que derivó en un aumento del NOI del portafolio estabilizado del 4,6%. Un factor positivo adicional fue la resolución favorable de impuestos a la propiedad en varios estados, Texas entre ellos, tras más de 24.000 apelaciones individuales presentadas por el equipo. Como consecuencia, la compañía revisó al alza en un segundo ajuste anual su guía de Core FFO por acción: el nuevo punto medio es de 1,87 dólares, equivalente a un crecimiento esperado del 5,6% para el año completo. AMH también alcanzó un hito en su historial financiero: al cancelar su última titulización de activos (2015-SFR2), el balance quedó completamente libre de garantías —100% unencumbered—, con un apalancamiento neto de 5,1 veces el EBITDA ajustado y sin vencimientos de deuda hasta 2028.

Lo que viene: posicionamiento para 2026 y programa de desarrollo

La dirección señaló que, al cierre de octubre, la ocupación media descendió ligeramente al 95,1% y que los diferenciales de nuevos contratos se situaron en un preliminar 0,3%, mientras que las renovaciones sostuvieron un crecimiento del 4%. Sin embargo, la compañía afirmó haber alcanzado un punto de inflexión en la actividad estacional de arrendamiento, con una mejora en la velocidad de contratación respecto a septiembre. Para el cierre del año, la dirección espera acumular ocupación apoyándose en su iniciativa de gestión de vencimientos de contratos, que concentró deliberadamente las salidas de inquilinos en la primera mitad del año. De cara a 2026, AMH prevé entregar un número similar de viviendas al de 2025 —en torno a 2.300, de las cuales 1.900 serían de propiedad directa—, financiadas con caja operativa y capacidad de deuda incremental, sin recurrir a emisión de capital. En cuanto a adquisiciones externas, la dirección reconoció que los diferenciales entre oferta y demanda en el mercado siguen siendo demasiado amplios dado el costo actual del capital, por lo que no contemplan compras a escala por el momento. La compañía también destacó avances en el uso de inteligencia artificial para la gestión de arrendamientos, comunicación con residentes y procesos de mantenimiento.

Turno de preguntas: ocupación en octubre, márgenes y señales para 2026

Los analistas centraron sus preguntas en tres áreas. Primero, la desaceleración implícita en los ingresos del cuarto trimestre: el CFO Chris Lau explicó que responde a la base de comparación desfavorable de los diferenciales de renta del cuarto trimestre de 2024, a la menor actividad de arrendamiento —y por tanto de comisiones— en la segunda mitad del año por diseño, y a un entorno residencial que calificó de «algo irregular». Segundo, el perfil de márgenes: la dirección indicó que espera continuar expandiendo márgenes de NOI en los próximos años mediante una combinación de crecimiento top-line inflacionario-más y control de gastos a nivel inflacionario o por debajo. Tercero, sobre recompras de acciones: Lau reconoció que la compañía las contempla como cualquier otra inversión, dispone de un programa activo y de casi medio punto de apalancamiento de capacidad adicional, pero subrayó que solo tendría sentido «al precio adecuado». Varios analistas también preguntaron por el entorno regulatorio y el impacto de las políticas de inmigración; Bryan Smith respondió que el impacto directo en AMH ha sido mínimo hasta la fecha, aunque reconoció incertidumbre sobre efectos futuros en la demanda de vivienda.