Qué dijo la dirección de AH Realty Trust, Inc. en la llamada del Q2 2026

Trimestre de transformación acelerada

AH Realty Trust cerró el segundo trimestre de 2026 con lo que su dirección calificó como el período más relevante en la historia de la compañía. En menos de dos trimestres fiscales, la empresa vendió la práctica totalidad de su cartera multifamiliar, liquidó la mayor parte de sus posiciones en financiación inmobiliaria, abandonó el negocio de construcción y destinó aproximadamente 460 millones de dólares a reducir deuda. El resultado es un REIT enfocado exclusivamente en comercio minorista al aire libre y oficinas en entornos de uso mixto. El FFO ajustado del trimestre fue de 0,14 dólares por acción diluida, y el AFFO alcanzó 0,18 dólares, con una ratio de distribución del 77% sobre AFFO. La cartera minorista cerró el trimestre con un 95,1% de ocupación arrendada, y la cartera de oficinas con un 96,7%.

El apalancamiento neto sobre EBITDAre ajustado se redujo de 8,3 veces al cierre del primer trimestre a 7,1 veces al cierre del segundo, tras el pago de 353 millones de dólares de deuda a tipo variable durante el período. La totalidad de la deuda quedó a tipo fijo o cubierta mediante instrumentos de cobertura, con un tipo medio ponderado del 4,3%. La compañía mantiene la calificación crediticia BBB de Morningstar DBRS.

Perspectivas y orientación revisada al alza

La dirección elevó la horquilla de FFO ajustado para el conjunto de 2026 a entre 0,53 y 0,57 dólares por acción diluida. La compañía espera un crecimiento del NOI en términos comparables de entre el 2,5% y el 3,5% para la cartera minorista, y de entre el 2,75% y el 3,75% para la de oficinas. La orientación incorpora el cierre de las ventas pendientes de activos multifamiliares —con la excepción de Smith's Landing—, amortizaciones adicionales de deuda garantizada por aproximadamente 57 millones de dólares y amortizaciones netas de deuda no garantizada de alrededor de 100 millones, sin contemplar adquisiciones durante el ejercicio. La compañía espera que su porcentaje de ocupación minorista continúe aumentando a medida que los contratos firmados pero aún no ocupados comiencen a generar rentas, con la mayor parte de esa actividad concentrada en 2027. El objetivo de apalancamiento a medio plazo se sitúa entre 5,5 y 6,5 veces el EBITDAre ajustado neto.

En cuanto a los vencimientos de deuda, la compañía refinanció durante el trimestre el préstamo de Thames Street Wharf en Baltimore, extendiendo su vencimiento cinco años hasta septiembre de 2031 a un tipo fijo del 5,66%. El préstamo del edificio Constellation Energy, con 121,8 millones de dólares pendientes, vence en noviembre de 2026 y las negociaciones de refinanciación están en curso. La dirección señaló que en 2026 vencen a escala sectorial aproximadamente 875.000 millones de dólares en deuda hipotecaria comercial, buena parte originada al 3%-4% y que ahora debe refinanciarse en un entorno del 6%-7%, y consideró que la posición cubierta de AHRT la diferencia favorablemente de sus comparables.

Turno de preguntas: vencimientos de arrendamientos y concesiones

Los analistas indagaron sobre los vencimientos de arrendamientos en 2027 y la posible reducción de incentivos al arrendatario dado el elevado nivel de ocupación. La dirección indicó que el riesgo en la cartera minorista es limitado y que algunos espacios de anclaje por debajo del mercado ofrecen incluso oportunidad de capturar rentas más altas. En oficinas, el foco de atención se sitúa en The Interlock en Atlanta, donde hay espacios que vencen el año próximo, aunque la dirección expresó confianza en su capacidad para renovarlos a precios de mercado dado el impulso del activo. Sobre las concesiones, la dirección sostuvo que los activos de uso mixto en entornos amenizados otorgan cierto poder de fijación de precios, si bien reconoció que atraer a los inquilinos adecuados en los centros de uso mixto —como Town Center o The Interlock— requiere mayor inversión de capital que en los centros comerciales al aire libre. En cuanto a las oportunidades de desarrollo, la dirección señaló que los proyectos en parcelas colindantes son los que ofrecen el retorno más rápido con menor intensidad de capital, y citó como ejemplo la creación de un local para 7 Brew Coffee en un área del aparcamiento de Southgate Square que se consideraba no edificable.