Qué dijo la dirección de AH Realty Trust, Inc. en la llamada del Q1 2026

Un trimestre de transformación acelerada

AH Realty Trust cerró el primer trimestre de 2026 con un FFO ajustado de 0,15 dólares por acción diluida, por encima de sus expectativas internas, y un NOI neto de 34,7 millones de dólares, un 1,8 % más que el año anterior. La compañía describió el período como el más activo en términos de hitos de reestructuración de toda su historia: firmó un acuerdo vinculante para vender 11 activos residenciales por 562 millones de dólares a un afiliado de Harbor Group International, completó la venta de su negocio de construcción —adquirido por los propios empleados— y avanzó en el cierre de su plataforma de financiación inmobiliaria. La cartera minorista cerró el trimestre con una ocupación arrendada del 94,8 % y la de oficinas mixtas con el 96 %, con diferenciales positivos en nuevos contratos del 14,4 % en retail y del 7 % en oficinas. A raíz de estos resultados, la dirección elevó la guía de FFO ajustado para todo 2026 a un rango de 0,51 a 0,55 dólares por acción diluida.

Lo que viene: desapalancamiento y recompras de acciones

La compañía espera cerrar la venta de las 11 propiedades residenciales en las próximas semanas y comercializar los dos activos restantes en Gainesville. La dirección anticipa que el conjunto de desinversiones en marcha generará aproximadamente 750 millones de dólares en ingresos, destinados principalmente a reducir la deuda desde el ratio actual de 8,3 veces deuda neta/EBITDA hasta un objetivo de entre 5,5 y 6,5 veces. Paralelamente, la empresa ha reorientado aproximadamente la mitad del capital que inicialmente preveía destinar a adquisiciones minoristas —unos 50 millones de dólares— hacia recompras de acciones, argumentando que la brecha entre el precio de cotización y el NAV implica un cap rate implícito superior al 9 %, superior al que ofrecería la compra de un centro comercial en el mercado abierto. En cuanto a los vencimientos de deuda de 2026, la compañía espera prorrogar el préstamo a plazo que vence a finales de mayo por 12 meses en las mismas condiciones, refinanciar el préstamo de Pain Street Wharf a 5 años en un rango del 5,25 %–5,5 %, y cerrar financiación a tipo fijo a 5 o 7 años para el activo Constellation con un margen de unos 200 puntos básicos sobre el bono del Tesoro correspondiente.

Preguntas de los analistas: recompras, ocupación económica y redevelopment

Los analistas centraron sus preguntas en tres áreas. Primero, la lógica de priorizar recompras frente a adquisiciones: la dirección explicó que la ausencia de consecuencias fiscales materiales para el REIT por las ventas inmobiliarias eliminó la necesidad de recurrir a intercambios 1031, lo que despejó el camino para destinar ese capital a recompras. Segundo, la evolución de la ocupación económica —métrica que la compañía introdujo este trimestre para reflejar mejor los períodos de renta gratuita y los abonos— especialmente en la cartera de oficinas, donde el gap con la ocupación arrendada es más pronunciado; la dirección señaló que espera que ese diferencial se estreche en la segunda mitad del año con el inicio de pagos de nuevos inquilinos. Tercero, los analistas preguntaron sobre el umbral a partir del cual las recompras dejarían de ser la mejor asignación de capital: Tibbetts respondió que ese punto se alcanzaría cuando la cotización se aproxime al NAV, algo que la dirección no considera inminente. No se abordaron en detalle los activos de Gainesville más allá de confirmar que los compradores del paquete de 11 propiedades no ofrecieron el precio deseado por ellos.