Qué dijo la dirección de AH Realty Trust, Inc. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre de transición: de REIT diversificado a operador puro de retail y oficinas

Armada Hoffler Properties cerró el cuarto trimestre de 2025 con un FFO normalizado de 29,5 millones de dólares, equivalente a 0,29 dólares por acción diluida, por encima de sus propias proyecciones. Sin embargo, la dirección dejó claro desde el inicio de la llamada que los resultados del trimestre no eran el centro del mensaje: lo era la transformación estructural del negocio. El mismo día de la llamada, la compañía anunció su rebranding como AH Realty Trust, efectivo el 2 de marzo de 2026, junto con la salida planificada de su cartera de vivienda multifamiliar, su negocio de construcción y su plataforma de financiación inmobiliaria. En retail, el NOI en tiendas comparables creció un 5,6% en base GAAP y un 3,4% en efectivo durante el trimestre; en oficinas, el crecimiento fue del 6% interanual.

Venta de activos y desapalancamiento: el eje de la estrategia

La compañía informó que ya tiene una carta de intención (LOI) firmada para vender 11 de sus 14 activos multifamiliares a una firma global de inversión inmobiliaria, con un precio orientativo en torno a una tasa de capitalización del 5,5%. La venta del negocio de construcción está, según la dirección, prácticamente cerrada. Además, se ha ejecutado un LOI con un comprador institucional para dos de los cuatro préstamos de la plataforma de financiación, y se están negociando las salidas de un tercero y un cuarto. La compañía espera que estas operaciones reduzcan el apalancamiento en aproximadamente dos vueltas de deuda neta sobre EBITDA. Para 2026, la guía contempla amortizaciones de deuda garantizada por unos 270 millones de dólares y de deuda no garantizada por cerca de 400 millones, derivadas de los ingresos de las desinversiones. La dirección anticipa que el FFO normalizado post-transformación se situará en 0,64 dólares por acción, frente a los 0,78 dólares reportados en el conjunto de 2025, dilución que atribuye explícitamente al desapalancamiento y no a un deterioro operativo.

Lo que viene: crecimiento orgánico limitado en 2026, aceleración esperada en 2027

La compañía espera un crecimiento combinado del NOI en tiendas comparables de retail y oficinas de apenas el 1,7% en efectivo para 2026, por debajo del ritmo del cuarto trimestre. La dirección explicó que el freno principal es el período de carencia entre la salida de inquilinos en quiebra —Conn's, Party City y JOANN Fabrics, que dejaron 92.000 pies cuadrados vacíos— y el inicio de rentas de los nuevos arrendatarios, previsto en su mayoría para 2027. En oficinas, los riesgos de rotación son bajos: la cartera tiene un plazo medio ponderado de arrendamiento de casi ocho años y solo un 1,7% de vencimientos en 2026. Como señales positivas, la dirección destacó la reconversión del local de Bed Bath & Beyond en Columbus Village, donde Trader Joe's y Golf Galaxy abrieron en el cuarto trimestre con rentas un 60% superiores a las anteriores. La compañía también planea adquisiciones de activos retail por aproximadamente 50 millones de dólares en 2026, con tasas de capitalización de entre el 6,25% y el 7%, priorizando mercados secundarios con crecimiento poblacional y rentas por debajo de mercado.

Turno de preguntas: dudas sobre financiación del crecimiento y dividendo

Los analistas concentraron sus preguntas en tres frentes. El primero fue la financiación de las adquisiciones futuras: la dirección reconoció que combinaría deuda y, eventualmente, emisión de acciones, pero condicionó esta última a que la cotización refleje adecuadamente el valor neto de los activos. El segundo frente fue el dividendo: ante la pregunta sobre si el ratio de pago del 95% sobre AFFO tenderá a reducirse, el CEO respondió que no tienen prisa en incrementarlo y que la prioridad es simplificar y desapalancar la compañía. El tercer frente fue la moderación del crecimiento en 2026 frente al dato del cuarto trimestre: la dirección atribuyó la desaceleración al hueco temporal en retail por los inquilinos en quiebra y a la vacancia en el edificio One City Center de Durham y en Wills Wharf, donde se recuperó espacio de forma proactiva. Ninguna pregunta fue esquivada de forma notable, aunque la dirección evitó dar cifras concretas sobre el precio de venta de los activos multifamiliares más allá de la referencia orientativa al 5,5% de cap rate.