Qué dijo la dirección de Agree Realty Corporation en la llamada del Q2 2026

Trimestre récord en inversión y ocupación

Agree Realty (ADC) cerró el segundo trimestre de 2026 con un volumen de inversión récord de 500 millones de dólares en 102 propiedades distribuidas entre sus tres plataformas de crecimiento externo: adquisiciones, desarrollo propio y financiación a promotores (DFP). Las adquisiciones alcanzaron 451 millones de dólares en 82 activos de arrendamiento neto minorista, el nivel trimestral más alto desde la pandemia. Entre las operaciones más destacadas figuran tres arrendamientos de suelo sobre Walmart Supercenters en Missouri, Ohio y Wisconsin, un Walmart Neighborhood Market en Oregón, una cartera de estaciones de servicio BP y un arrendamiento de suelo de Home Depot en Nuevo Hampshire. La tasa de capitalización media ponderada de las adquisiciones se situó en el 7%, con un plazo medio ponderado de arrendamiento de 11,2 años. La ocupación del portafolio subió diez puntos básicos de forma secuencial hasta igualar el récord histórico de la compañía: 99,8%. Las pérdidas por crédito y ocupación acumuladas en el primer semestre sumaron apenas 10 puntos básicos.

Perspectivas y guía actualizada

Tras el desempeño del primer semestre, la compañía elevó su guía de volumen de inversión para el conjunto de 2026 a un rango de entre 1.600 y 1.800 millones de dólares, lo que representa un incremento del 24% respecto a la orientación inicial del año. La compañía también subió en dos centavos el punto medio de su guía de AFFO por acción, situándola en un rango de 4,57 a 4,59 dólares, lo que implica un crecimiento de casi el 6% respecto a 2025. La dirección espera que el gasto en desarrollo y DFP avance de forma material en los próximos trimestres, con el objetivo a medio plazo de alcanzar 250 millones de dólares anuales en compromisos en estas plataformas —meta que, según Joel Agree, podría cumplirse ya este año, antes del plazo de tres años previsto originalmente—. En materia de balance, la compañía cuenta con una liquidez total de aproximadamente 1.900 millones de dólares, sin vencimientos de deuda relevantes hasta 2028, y ha fijado el tipo de referencia para una futura emisión de deuda no garantizada a diez años en torno al 4,1% mediante coberturas de tipos a plazo por 300 millones de dólares.

Turno de preguntas: competencia, crédito y financiación

Los analistas interrogaron a la dirección sobre tres frentes principales. En cuanto a la competencia en adquisiciones, Joel Agree señaló que los tipos de capitalización se han mantenido dentro de una banda estable durante aproximadamente tres años y que no se han observado nuevos competidores relevantes, aunque reconoció que el bono del Tesoro a diez años se sitúa en niveles elevados, en torno al 4,7%. Sobre la calidad crediticia del portafolio, el director financiero Peter Coughenour confirmó que la hipótesis de pérdida por crédito y ocupación para el año se ha rebajado al extremo inferior del rango anterior —25 puntos básicos— y precisó que el principal elemento en la lista de vigilancia son algunas salas de cine AMC, que fueron mejoradas en calificación por S&P a comienzos de semana. En cuanto a la estructura de financiación, Coughenour indicó que la compañía podría emitir deuda a diez años en torno al cinco por ciento bajo actual dadas las coberturas vigentes, aunque subrayó que no existe urgencia para actuar dado el volumen de capital ya disponible. Un analista preguntó también sobre la evolución de los gastos generales y administrativos; Agree respondió que la combinación de escala, procesos lean y herramientas de inteligencia artificial —incluida la próxima versión de su sistema interno, denominada ARC 3.0— apunta a una compresión adicional del G&A como porcentaje de los ingresos.