Qué dijo la dirección de Agree Realty Corporation en la llamada del Q1 2026

Trimestre marcado por el mayor volumen de adquisiciones desde 2022

Agree Realty cerró el primer trimestre de 2026 con una inversión de casi 425 millones de dólares repartida en 100 propiedades a través de sus tres plataformas de crecimiento externo. Las adquisiciones totalizaron 403 millones, la cifra trimestral más alta desde 2022, a una tasa de capitalización promedio ponderada del 7,1% y un plazo de arrendamiento promedio de 11,3 años. El FFO básico por acción fue de 1,13 dólares, un 8,1% más que en el mismo período del año anterior, mientras que el AFFO por acción alcanzó 1,14 dólares, el mayor crecimiento interanual desde el segundo trimestre de 2022. La ocupación del portafolio —2.756 propiedades en los 50 estados— se situó en el 99,7%, cincuenta puntos básicos por encima del año anterior. La exposición a farmacias cayó al 3,5% de la renta base anualizada y salió del top 10 de sectores, un indicador que la compañía señaló como hito relevante dado que en el pasado superó el 40% del portafolio.

Entre las operaciones destacadas figuró una venta con arrendamiento posterior (sale leaseback) con Hobby Lobby sobre tiendas de su propiedad. La dirección describió al minorista —de capital privado, sin calificación crediticia pública y sin deuda neta— como un operador que, de buscar una calificación, sería de alta calidad inversora. También se adquirieron un Home Depot, once tiendas Sherwin-Williams, varios Aldi y tres Walmart en Georgia y Carolina del Sur. En el frente del balance, la compañía emitió 8,7 millones de acciones de capital forward a través de su programa ATM, generando ingresos netos anticipados de aproximadamente 658 millones de dólares, un nuevo récord trimestral. Al cierre del trimestre, la deuda neta proforma sobre EBITDA recurrente era de 3,2 veces y la liquidez total ascendía a 2.300 millones de dólares.

Perspectivas: guía sin cambios, pero con mayor dilución prevista

La compañía reiteró su guía de AFFO por acción para todo 2026 en un rango de 4,54 a 4,58 dólares, lo que implica un crecimiento de aproximadamente el 5,4% en el punto medio respecto a 2025. Sin embargo, ajustó al alza la dilución estimada por el método de acciones en tesorería (treasury stock method) derivada del capital forward pendiente, situándola en un impacto de 0,02 a 0,04 dólares por acción para el año completo, frente a los 0,01 dólares incorporados en la guía anterior. La dirección atribuyó este incremento tanto al precio más elevado de la acción como al mayor volumen de capital forward en circulación. La compañía espera que la actividad de desarrollo y financiación a desarrolladores (DFP) se intensifique significativamente en el segundo y tercer trimestres, con varios proyectos que ya comenzaron tras el cierre del trimestre. El dividendo mensual fue incrementado a 0,267 dólares por acción para abril, un 4,3% más que un año antes, equivalente a un dividendo anualizado superior a 3,20 dólares. La ratio de pago (payout ratio) sobre AFFO en el trimestre fue del 69%.

Turno de preguntas: macro, 7-Eleven y calidad del portafolio

Los analistas interrogaron sobre el impacto de la incertidumbre macroeconómica en el ritmo de inversión. Joey Agree explicó que la decisión de no elevar la guía de inversión fue deliberada y unilateral —el pipeline es sólido—, aunque mencionó la volatilidad geopolítica como factor de cautela. Ante la pregunta sobre el anuncio de 7-Eleven de cerrar tiendas, Agree fue contundente: ninguno de los activos de la compañía se ve afectado. Distinguió entre los establecimientos de formato pequeño —los que describe como de «cigarrillos y chicles»— y los nuevos modelos de gran formato con oferta de alimentos y bebidas, segmento en el que Agree participa activamente a través de sus tres plataformas. Varios analistas preguntaron por las pérdidas crediticias y de ocupación previstas; la dirección indicó que en el primer trimestre fueron de apenas 14 puntos básicos y que la guía anual mantiene un rango conservador de 25 a 50 puntos básicos, sin anticipar incidencias materiales en el portafolio. En cuanto a tasas de capitalización, Agree señaló que no ha observado cambios significativos en los últimos 18 a 20 meses pese a la volatilidad del bono del Tesoro a 10 años.