Qué dijo la dirección de Agree Realty Corporation en la llamada del Q4 2025

Un trimestre sólido y el segundo mayor volumen de inversión en la historia de la compañía

Agree Realty cerró 2025 con un volumen de inversión de aproximadamente 1.550 millones de dólares, el segundo más alto en la historia de la empresa, con un crecimiento superior al 60% respecto al año anterior. El AFFO por acción del ejercicio completo alcanzó 4,33 dólares, en el extremo superior del rango de orientación previo, lo que representa un crecimiento del 4,6% interanual. La ocupación del portafolio mejoró 50 puntos básicos a lo largo del año hasta situarse en el 99,7% al cierre de diciembre, mientras que la exposición a inquilinos con grado de inversión se mantuvo en cerca del 67% de la renta base anualizada. Durante el cuarto trimestre, la compañía adquirió 94 propiedades por más de 347 millones de dólares a una tasa de capitalización ponderada del 7,1%, destacando un porcentaje de adquisiciones en régimen de arrendamiento de suelo superior al 18%, el más elevado desde 2021. La calificadora Fitch otorgó durante el año una nota A- a la compañía, convirtiéndola en uno de los 13 REITs cotizados en Estados Unidos con una calificación equivalente o superior.

Perspectivas para 2026: más inversión, eficiencia y crecimiento de resultados

La dirección elevó la orientación de inversión para 2026 a un rango de entre 1.400 y 1.600 millones de dólares, aproximadamente un 10% por encima de la guía inicial publicada apenas 30 días antes. La compañía espera un crecimiento del AFFO por acción del 5,4% en la parte media del rango, hasta situarse entre 4,54 y 4,58 dólares, lo que representaría el mayor crecimiento de resultados desde 2022. Agree Realty anticipa ejecutar ese volumen de inversión sin necesidad de emitir capital adicional, apoyándose en más de 2.000 millones de dólares de liquidez disponible y unos 715 millones de dólares en equity a término pendiente de liquidar. La dirección también señaló una reducción prevista de los gastos generales y administrativos en más de 30 puntos básicos como porcentaje de los ingresos, impulsada por mejoras tecnológicas y el uso de inteligencia artificial en la revisión de contratos de arrendamiento, la abstracción de cláusulas y, próximamente, la redacción de acuerdos de compra. El apalancamiento pro forma se situó en 3,8 veces la EBITDA recurrente al cierre del año, por debajo del rango objetivo de 4 a 5 veces.

Turno de preguntas: catalizadores, costos de construcción y disposiciones

Los analistas indagaron sobre el aumento repentino de la guía de inversión. La dirección explicó que el incremento obedece principalmente a dos operaciones de venta con arrendamiento posterior con inquilinos que ya figuran entre los 20 principales de la compañía, una prevista para el primer trimestre y otra para el segundo, así como a carteras de crédito único que incluyen transacciones con el mayor minorista del mundo y con el principal fabricante y minorista de pinturas a nivel global. Sobre los costos de construcción, el consejero delegado fue directo: una caja de tamaño mediano que antes de la pandemia costaba 95 dólares por pie cuadrado vertical hoy supera los 160 dólares, y los aranceles y la escasez de mano de obra no contribuyen a revertir esa tendencia. En materia de disposiciones, la dirección indicó que parte de las ventas se dirige a compradores motivados fiscalmente por la normativa conocida como "One Big Beautiful Bill", quienes en ocasiones pagan precios que la compañía considera por encima del valor razonable, lo que genera oportunidades de reciclaje de capital. Varios analistas preguntaron por la evolución de las tasas de capitalización en adquisiciones; la dirección respondió que no observa variaciones materiales ni aumento de competencia en su segmento habitual de operaciones de entre 4 y 5 millones de dólares.