Qué dijo la dirección de Agree Realty Corporation en la llamada del Q3 2025

Trimestre récord de inversión y revisión al alza de la guía

Agree Realty Corporation reportó un tercer trimestre de 2025 que calificó como el de mayor volumen de inversión desde los meses más profundos de la pandemia, con más de 450 millones de dólares desplegados en 110 propiedades de arrendamiento neto minorista. El AFFO por acción creció 7,2 % interanual hasta 1,11 dólares, superando el consenso en dos centavos. Parte de ese margen se explica por tarifas de rescisión de contratos que aportaron aproximadamente un centavo al trimestre; la dirección advirtió que no prevé ingresos equivalentes en el cuarto trimestre. La tasa de reocupación sobre el espacio liberado se mantuvo en el 104 % acumulado en nueve meses, y la ocupación del portafolio cerró en el 99,7 %. La compañía también obtuvo durante el trimestre la calificación A- de Fitch, convirtiéndose en uno de los 13 REIT cotizados en EE.UU. con esa calificación o mejor, lo que redujo de inmediato en cinco puntos básicos el costo del préstamo a plazo con vencimiento en 2029.

La dirección elevó la guía de inversión total para 2025 a un rango de 1.500 a 1.650 millones de dólares —un incremento de más del 65 % respecto al volumen del año anterior— y ajustó la guía de AFFO por acción al rango de 4,31 a 4,33 dólares, lo que implica un crecimiento del 4,4 % en el punto medio. La pérdida crediticia asumida para el año completo se redujo a 25 puntos básicos, frente a los 50 puntos básicos contemplados en la guía inicial de febrero.

Lo que viene: capital prefondado y tres plataformas en expansión

La compañía espera cerrar en noviembre un préstamo a plazo de 350 millones de dólares a cinco años y medio, con un tipo de interés fijo de aproximadamente el 4 % tras la cobertura mediante swaps, destinado principalmente a cancelar el papel comercial de corto plazo. Junto con los 14 millones de acciones de capital diferido pendientes de liquidar —con un valor superior a 1.000 millones de dólares— la liquidez proforma superaría los 2.200 millones. La dirección señaló que no hay vencimientos de deuda significativos hasta 2028 y que, incluyendo el flujo de caja libre proyectado para 2026 de más de 125 millones de dólares, la compañía no necesitaría emitir capital adicional para sostener su ritmo de inversión. En la plataforma de desarrollo propio, se iniciaron durante el trimestre dos proyectos con 7-Eleven en Michigan y Ohio, incluyendo el primer punto de suministro de combustible comercial para esa cadena. La dirección espera superar los 100 millones de dólares en proyectos iniciados en el segundo semestre del año, aunque advirtió que los plazos de permisos municipales pueden desplazar parte de esa actividad al primer trimestre de 2026.

Turno de preguntas: cap rates, cartera de dólares y exposición al consumidor

Los analistas presionaron sobre la aparente contradicción entre el relato de mayor competencia en el mercado de arrendamiento neto y la estabilidad de los cap rates reportada por la compañía. Joey Agree rechazó la narrativa general y atribuyó las diferencias a la naturaleza específica de las transacciones que realiza la empresa, mayoritariamente operaciones individuales y no carteras estandarizadas. También señaló haber rechazado varias carteras de sale-leaseback por considerar que los precios no eran adecuados. En materia de salud de los inquilinos, la dirección indicó que su exposición a retailers orientados al consumidor de precio bajo —Walmart, TJX, autopartes— los posiciona como beneficiarios del efecto de sustitución en un entorno de presión sobre el gasto de la clase media. La exposición a tiendas de descuento tipo dollar store cayó 87 puntos básicos interanuales, y la dirección no anticipó incrementar esa posición de forma relevante. Varios analistas preguntaron sobre el calendario de liquidación del capital diferido; la dirección confirmó que aproximadamente seis millones de acciones se liquidarán en el cuarto trimestre a medida que venzan los contratos, y el resto en algún momento de 2026.