Qué dijo la dirección de ACRES Commercial Realty Corp. en la llamada del Q4 2025

Un trimestre de fuerte crecimiento en originaciones y mejora crediticia

ACRES Commercial Realty Corp. cerró el cuarto trimestre de 2025 con nuevos compromisos de préstamos por 571 millones de dólares, lo que produjo un crecimiento neto de la cartera de 443,8 millones de dólares. El margen ponderado de los nuevos préstamos originados fue de 2,83% sobre SOFR a un mes. La calidad crediticia del portafolio mejoró de forma notable: el promedio ponderado del riesgo bajó de 3,0 a 2,7, y los préstamos clasificados en categorías 4 o 5 —las de mayor riesgo— pasaron de representar el 32% al 17% de la cartera, medido por el interés económico de la compañía. El valor en libros por acción subió de 29,63 a 30,01 dólares entre el 30 de septiembre y el 31 de diciembre. La pérdida GAAP neta atribuible a los accionistas comunes fue de 3 millones de dólares, o 0,43 dólares por acción, mientras que las ganancias disponibles para distribución (EAD), excluyendo el cargo por el préstamo mezzanine heredado, alcanzaron 0,20 dólares por acción.

El resultado incluyó dos efectos puntuales: la venta de un activo inmobiliario de oficinas en Austin, Texas, que generó una ganancia EAD de 1,3 millones de dólares aunque una pérdida GAAP de 1,5 millones, y el cargo por 4,7 millones de dólares de un préstamo mezzanine originado en 2018 —antes de que ACRES asumiera la gestión— cuya pérdida ya había sido reservada íntegramente en 2022. La compañía también recompró acciones por 10 millones de dólares, adquiriendo 493.000 títulos con un descuento aproximado del 33% respecto al valor en libros.

Lo que viene: crecimiento de cartera, nuevo CLO y dividendo

En enero de 2026, la compañía cerró ACRES 2026-FL4, una titulización de deuda inmobiliaria comercial por 1.000 millones de dólares con un apalancamiento del 86,5% y un margen de deuda ponderado de 1,68%. La dirección indicó que el margen ponderado del portafolio flotante de 1.800 millones de dólares es ahora de 3,35% sobre SOFR a un mes. La compañía espera un crecimiento neto de la cartera de entre 500 y 700 millones de dólares en 2026, con reembolsos proyectados de aproximadamente 500 millones, mayormente de préstamos de cosechas anteriores a 2024. La dirección señaló que el perfil de la cartera migrará de una concentración elevada en multifamiliar —categoría impulsada por los requisitos del CLO— hacia otros segmentos como autoalmacenamiento, oficinas y comercial minorista, donde los márgenes son superiores. El presidente ejecutivo Andrew Fentress destacó que la compañía está posicionada para retomar el pago de dividendos a los accionistas comunes.

Preguntas de los analistas: apalancamiento, márgenes y composición de la cartera

Los analistas exploraron tres frentes. Primero, la sostenibilidad del ritmo de originaciones: la dirección explicó que la concentración en multifamiliar respondió a la necesidad de cumplir los criterios del CLO, y que el período de reinversión de ese vehículo es de 30 meses, con capacidad para destinar hasta el 40% a otros activos. Segundo, la compresión de márgenes: la dirección reconoció que los spreads en multifamiliar están bajando en el mercado, pero expresó su intención de mantener o superar el nivel actual de 2,83% diversificando hacia clases de activos con mayor prima de riesgo. Tercero, el apalancamiento: ante la pregunta sobre el techo de endeudamiento frente al capital común, Fentress indicó que la compañía no superará cuatro veces de apalancamiento total sobre el capital invertible. Un analista también preguntó por el salto en el interés minoritario no controlador, que pasó de aproximadamente 1 millón a cerca de 130 millones de dólares; la dirección explicó que se debió a la venta de una porción del acuerdo de financiación que la compañía mantenía con JPMorgan.